Организация строительного контроля

Любой процесс требует контроля. Капитальное строительство — не тот случай, чтобы полагаться на удачу или добросовестность подрядчиков. Здание, возводимое кое-как, способно принести застройщику множество проблем — начиная с закупки лишних материалов до разборок с надзорными органами или приостановки деятельности.


Чтобы девелопер мог избежать столь негативных последствий и дополнительных финансовых потерь, существует строительный контроль.


Поэтому надзор за ходом работ обязателен — об этом говорит Градостроительный кодекс. Он ведется в течение периода строительства и завершается подписанием акта о том, что объект возведен в соответствии с проектной документацией, строительными нормами и правилами.

Строительный контроль, технический надзор — в чем разница

«Прародителем» строительного контроля можно назвать технический надзор. Он был введен в 1988 году постановлением Госстроя СССР № 16. Затем процедуру прописали в СНиП 12-01-2004, введенном в действие в 2005 г. Нормативный акт имел рекомендательный характер. Поэтому ведение технического надзора оставалось на совести застройщика.


В 2004 году вступил в действие Градостроительный кодекс, в котором фигурировал термин «строительный контроль». Понятия «технический надзор» не было. Из-за того, что ГрК имеет приоритет перед СНиП, последний пришлось актуализировать путем преобразования в СП 48.13330.2011. Окончательно терминологическая путаница была разрешена в 2011 году письмом Минрегионразвития №13425-ИП-08. Ведомство подтвердило, что выражение «технический надзор» в законодательстве более не употребляется.


Технический надзор и строительный контроль различаются «шириной охвата»:

• технический надзор следит за соблюдением государственных нормативов при строительстве — СНиП-ов, ГОСТ-ов, технических регламентов. Большое внимание уделяется соблюдению санитарно-эпидемиологических, экологических, пожарных правил. Главная цель надзора — соответствие результата работ требованиям законодательства;
• строительный контроль, помимо тех же функций, следит за всем строительством с целью поддержания качества работ. Оперативно выявляет ошибки и несоблюдение требований проектной документации, не позволяя продолжать работы до их устранения;


Служба технадзора потому так и названа, что проверяет соответствие результата работ техническим параметрам, установленным нормативными актами, мало интересуясь ходом строительства, а уж тем более сроками или расходами девелопера.
Строительный контроль — следующая ступень эволюции. Не забывая о требованиях технического надзора, он следит за всем ходом строительства, помогая оптимизировать бюджет проекта и не допустить задержек, вызванных сбоем в поставках материалов или несогласованностью работы подрядчиков.

Авторский надзор

Согласно Техническому регламенту о безопасности сооружений (ФЗ № 384), авторский надзор — контроль разработчиком проектной документации соблюдения ее требований в ходе строительства объекта.


Основная разница между авторским надзором и строительным контролем в том, что первый является правом, а второй — обязанностью. Есть только две ситуации, в которых авторский надзор обязателен — это отражено в законодательстве:


• при строительстве, реконструкции, капремонте опасных производственных объектов;
• при работах по сохранению культурного памятника.


Во всех остальных случаях автор не обязан отслеживать судьбу своего проекта. А вот застройщик — обязан.


К тому же авторский надзор, как и технический, выполняет только часть спектра контрольных мер, которые должны быть реализованы в ходе строительства. Проверка соответствия возводимого объекта требованиям проектной документации отражена в ГрК и ПП РФ № 468 как составляющая строительного контроля. Наряду с отслеживанием качества материалов, технологии работ и требований безопасности. При серьезно организованном контроле все остальные надзорные меры будут дублирующими, а, следовательно, излишними.

Строительный контроль — кто и когда его проводит

Надзору посвящена ст. 57 Градостроительного кодекса РФ. Согласно ч. 1 указанной статьи, контролю подлежит строительство, капремонт или реконструкция любого капитального строения. Этим обеспечивается соответствие работ проекту, техрегламентам, результатам инженерных работ и ВРИ земельного участка.


Ответственность за строительный надзор возложена на того, кто непосредственно проводит работы. Чаще всего это подрядчик, технический заказчик или подрядная организация, у которой есть необходимые лицензии. Если проект предполагает бюджетное финансирование, проверки ведет федеральный орган государственной власти, отвечающий за соответствующую сферу. Например, Минстрой, Минтранс или подведомственные им бюджетные учреждения.


Но даже если все происходит в частном порядке, контролер обязан извещать надзорные органы о любых аварийных ситуациях на объекте. Он также должен письменно фиксировать все недостатки, после чего составлять акты об их устранении.


Надзор проводится поэтапно, чтобы избежать скрытых дефектов, а также лишнего демонтажа при обнаружении ошибок. Например, качество кирпичной кладки проверяется до внешней отделки, так как потом это будет невозможно. Если впоследствии стена треснет, выпучится, а то и частично обрушится — ремонт не ограничится перекладыванием кирпичей. Для этого придется снимать всю отделку.
После проверки каждого этапа работ составляются акты об их соответствии установленным нормам, результатом которых станет «финальный» акт, свидетельствующий о полном соответствии всего объекта проектной документации. Бумагу подписывает лицо, руководившее строительством (застройщик, технический заказчик) и компания, проводившая контроль.

Порядок проведения строительного контроля

Так как надзор за строительством — важнейшая функция, которая влияет на безопасность объекта для людей, которые будут жить или работать в нем, законодательство не ограничивается общими рекомендациями.


Порядок осуществления строительного контроля приведен в постановлении Правительства РФ № 468, изданном 21 июня 2010 г. Нормативный акт определяет виды и стадии работ, подлежащие надзору, ответственных лиц, ход надзорных процедур. В случае строительства с использованием государственных средств постановление также регламентирует процент затрат на строительный контроль и даже численность персонала, необходимого для его проведения.


ПП РФ № 468 дает достаточно подробную картину надзорной деятельности при капитальном строительстве, ремонте или реконструкции. Если следовать букве нормативного акта, с законом проблем не будет. Но этого недостаточно. У госорганов с бизнесом разные цели.


Соблюдение требований закона — важный момент. Но любой девелопер хочет построить здание не просто в соответствии с проектом, регламентами и без штрафов за нарушение технологии, но также с минимальным бюджетом. Поэтому с точки зрения застройщика понятие «строительный контроль» следует понимать шире, чем это трактуется в нормативных актах.


Состав строительного контроля — как соблюсти закон без лишних издержек.

Рассмотрим подробно методику надзора за строительством, которая обеспечит соблюдение как всех государственных нормативов, так и интересов застройщика. Будем исходить из того, что полномочия переданы специально нанятой организации-члену СРО.

Альфа и омега любого строительства — проект. Ошибки в документации могут пустить под откос все результаты работ. Даже тех, которые были выполнены с соблюдением всех технологий. Поэтому проверка начинается уже здесь.

Этап 1: входной контроль документации

Перед началом работ специалисты проводят полный аудит документации. Состав, содержание проекта должны соответствовать ст. 48 ГрК РФ и ПП РФ № 87. Он должен содержать:

• пояснительную записку, включающую исходную информацию для проектирования, ТУ на подключение к инженерным сетям и, при наличии, заключение экспертизы результатов инженерных работ;
• схему планировочной организации участка — СПОЗУ, выполненную в соответствии с ГПЗУ и ППТ;
• архитектурные, планировочные и технологические решения, а также разделы, необходимые для соблюдения технических, санитарно-эпидемиологических нормативов, требований безопасности при строительстве;
• проект организации строительства — ПОС;
• требования по безопасной эксплуатации будущего объекта;
• периодичность капремонта, а при необходимости — меры по обеспечению сохранности объекта культурного наследия;
• строительную смету;
• при работах на территории АЭС, хранилищ ядерных отходов и других опасных производственных объектов — разделы, предусмотренные соответствующими федеральными законами.


Комплектность рабочей документации проверяется в соответствии с ГОСТ Р 21.1101 – 2013. Она состоит из:


• рабочих чертежей для выполнения СМР, содержащих:
  • информацию о проектной документации;
  • перечень техрегламентов, нормативных актов, на основании которых разработана РД, и отметку о соответствии;
  • результат проверки проекта на патентную чистоту;
  • перечень скрытых работ, влияющих на безопасность объекта;
  • нулевую отметку здания.
• дополнительной документации:
  • РД на стандартные изделия и конструкции;
  • эскизы нестандартных изделий, выполненные по ГОСТ 21.114 – 2013;
  • ОЛ и габаритные чертежи оборудования;
  • локальные сметы.


По результатам проверки организация, осуществляющая строительный контроль, выдает свои замечания по обнаруженным ошибкам или устраняет их самостоятельно. Последний вариант лучше, так как не понадобится повторная проверка документации

Этап 2: проверка геоподосновы

Геоподоснова участка — сложная и подробная документация, малейшая ошибка в которой приведет к большим финансовым потерям, а то и полной ликвидации строительства. Это подробный инженерно-топографический план участка будущих работ, на который нанесено все, что на нем находится — вплоть до последнего куста.


Кусты, конечно, не главное — геоподоснова проверяется на соответствие СП 126.13330.2017, который регулирует проведение инженерных работ при капитальном строительстве. Фиксируется наличие и правильность выполнения разбивочного чертежа, каталогов координат, геодезических знаков, обоснования построения геодезической сети.

Этап 3: входной контроль и хранение стройматериала

Это серьезный момент. «Подставить» может как поставщик, подсунувший негодный товар, так и подрядчик, закупивший этот товар «по дешевке» или с откатом. Применение бракованных материалов грозит наказанием по ст. 9.4 КоАП РФ — штраф до миллиона рублей, или приостановка деятельности на три месяца. Кроме того, из плохих материалов строить просто опасно. Здание может обрушиться, что приведет к жертвам. А это уже не КоАП — здесь явственно маячит тень УК.


Входной контроль качества стройматериалов проводится согласно СП 48.13330.2019 на основании разработанного регламента. Проводят:

• наружный осмотр продукции, включая правильность маркировки, состояние упаковки, наличие внешних дефектов. Количество проверяемых показателей может быть увеличено для сложного товара;
• отбор проб для инструментального контроля качества материала;
• проверку сопроводительной документации на предмет соответствия номенклатуры материалов и технических характеристик. По законодательству, каждая партия товара сопровождается сертификатом, который подтверждает ее качество. Достоверность бумаги проверяется по информации во ФГИС.


Обследованную продукцию заносят в журнал учета. При выявленных нарушениях отбракованная продукция складируется отдельно. Поставщику направляется претензионное письмо, после чего товар возвращается согласно процедуре, установленной регламентом.
Даже абсолютно качественный товар легко испортить небрежным хранением. Поэтому при строительном надзоре уделяют серьезное внимание правильному складированию стройматериалов. Оно выполняется с соблюдением требований ГОСТ 13015-2012, ГОСТ 7319-2019 и других стандартов для соответствующих материалов и изделий.

Этап 4: контроль строительства и исполнительная документация

В соответствии с п. 9.15 СП 48.13330-2019, в ходе возведения объекта обязателен операционный контроль. Ст. 52, 53 ГрК РФ возлагают на строительную организацию ответственность за качество работ. Поэтому контроль присутствует на всех стадиях выполнения проекта — начиная с рытья котлована под фундамент.


При этом ни один последующий этап работ не будет начат, пока не устранены все замечания по предыдущему. Строительство продолжается, только когда оформлен акт о соответствии уже выполненных работ проектной документации и всем государственным техническим нормативам. Это касается работ, которые влияют на безопасность сооружения.


Таким же образом ведется наблюдение за состоянием и безопасностью строительных конструкций, инженерных сетей, а также периодические контрольные испытания. В отношении перечисленного Градостроительный кодекс также предписывает проверку, лишь когда устранение ошибок невозможно без демонтажа других элементов здания.


Но это не означает, что на все остальное нужно закрывать глаза. Поэтому при заключении договора на строительный контроль этот вопрос лучше оговорить отдельно. Впрочем, добросовестная организация и так не допустит брака — репутация дороже.


По результатам всех проверочных процедур оформляется исполнительная документация — акты и журналы учета. Бумаги составляются по рекомендациям РД 11-02-2006 и РД 11-05-2007. Они передаются застройщику при приемке объекта и требуются при сдаче объекта комиссии Госстройнадзора.

Этап 5: проверка смет

Махинации со сметной документацией производителей работ. К тому же всегда возможны чисто технические ошибки. Это существенный аспект любого проекта, который, возможно, не окажет влияния на техническую безопасность объекта, но может пробить серьезную брешь в бюджете застройщика.


Без должной «опеки» вполне вероятны превышения заранее согласованной сметы, при этом разобраться в достоверности приводимых обоснований, не будучи специалистом, крайне трудно. Поэтому в штате организации, которая будет осуществлять строительный контроль, должны быть эксперты по сметному делу. Они пресекут нерациональные траты, «вылезающие» за рамки установленной суммы. А возможно, смогут даже оптимизировать бюджет и сократить его.

Этап 6: сдача объекта застройщику

Окончательную приемку здания в эксплуатацию, после которой он официально вводится в строй, проводит Госстройнадзор (иногда — ГБУ). Но прежде чем извещать контролирующие органы о готовности к сдаче строения, девелопер должен все проверить сам.
Приемке объектов капитального строительства посвящен СП 68.13330-2017. Застройщику передается комплект бумаг, в том числе:


исполнительная документация — все акты, составленные после контрольных проверок;
журнал авторского надзора — при наличии;
протоколы инструментальных испытаний материалов, строительных конструкций, инженерных сетей;
журналы учета работ.


По результатам проверки составляются акт приемки и акт о соответствии всех параметров объекта требованиям проектной документации. Подписывать эти бумаги вправе лишь члены национального объединения строителей.


По завершении приемки можно вызывать представителя Стройнадзора. Как правило, если строительный контроль ведет специально нанятая подрядная организация, ее представители присутствуют при проверке госорганов, защищая интересы заказчика. Если надзор за строительством велся добросовестно, у чиновников не возникнет вопросов и объект получит РНВ без задержек.
Строительный контроль — положиться ли на подрядчиков или нанять специалистов.


Согласно ст. 55.8 ГрК РФ, лицо, осуществляющее строительный контроль, должно быть членом саморегулируемой организации. А для этого нужно иметь в штате не менее двух работников, состоящих в национальном объединении строителей — НОСТРОЕ. Членство в СРО требует уплаты взносов, да и сотрудники нужной квалификации не будут работать за копейки. А платить им придется постоянно. И в СРО тоже. Таким образом, содержать собственную надзорную службу затратно, если впереди не видно беспрерывной череды проектов.
Что касается подрядчиков, тут ситуации бывают разные. Вопрос доверия чрезвычайно скользок. Кто-то много лет сотрудничает с подрядчиком и не сомневается в его добросовестности. Но, во-первых, такие партнеры есть не у всех. А во-вторых, даже съеденный вместе «пуд соли» — не гарантия того, что партнер не начнет экономить или халтурить. Всякое случается.


Поэтому лучший выход — обратиться в организацию, которая занимается строительным надзором регулярно, накопила опыт и имеет референции в этой области. Это гарантия квалификации и серьезного подхода к делу. Конечно, все нужно проверить — это можно сделать на сайте НОСТРОЯ, запросив у компании выписку или навести справки по своим каналам.


У сторонней организации нет личной заинтересованности, «прикормленных» поставщиков и желания «скроить» за счет ускорения работ, невзирая на падение качества. Строительный контроль также может быть функцией технического заказчика, который организовывает, координирует работы на объекте и наблюдает за их ходом.


Если заключить договор с компанией, способной выполнить ФТЗ — она же сможет организовать строительный надзор. Технический заказчик отвечает перед застройщиком абсолютно за все, что происходит на стройплощадке, включая ввод готового объекта в эксплуатацию.


Ему нет смысла халтурить. Проблемы в ходе работ будут его головной болью, но никак не девелопера. Это хороший способ предупредить «неожиданности» в виде предписаний Стройнадзора, брака или несчастных случаев на производстве. За это отвечает заказчик, который обязан все контролировать. Главное — найти достойного исполнителя. Который не будет работать спустя рукава. Если вы читаете эту статью — вы его уже нашли.