Что такое технический план участка

Технический план земельного участка требуется при государственной регистрации. Вся недвижимость Российской Федерации включается в отдельный реестр. Кадастровой службе нужно знать параметры объекта капитального строительства. Для земельного участка техническим планом является межевой.


Документ требуется для следующих случаев:


• получение разрешения на ввод недвижимости в эксплуатацию;
• постановка на государственный учет, снятие, разработка кадастрового паспорта;
• корректировка информации реестра недвижимости после переустройства, перепланировки строения;
• исправление неточностей, ошибок сведений ЕГРН.


Техплан — официальный документ, имеющий юридическую силу. Обычно оформляется как электронный документ, удостоверенный цифровой подписью кадастрового инженера. По желанию клиента может быть выполнен в бумажном виде с «живой» печатью.

На какие объекты составляется техплан

Любая недвижимость должна быть отражена в едином государственном реестре. С 2017 года каждое «бесхозное» строение подлежит сносу. Поэтому технические планы разрабатываются к любым объектам:


• земельных участков;
• производственно-складских зданий;
• линейных объектов — например мостов, тоннелей;
• жилых строений;
• отдельных помещений — квартир, комнат, офисов, чердаков, подвалов;
• инженерно-технических сооружений;
• недостроенных зданий.


До государственной регистрации любой перечисленный объект официально не существует. Его нельзя продать, сдать внаем, подарить. Право собственности отсутствует. Кадастровый технический план земельного участка необходим также при фиксации изменений — разделения территории, увеличения а также уменьшения площади. В случае со зданиями или помещениями документ составляется для регистрации перепланировки, переустройства.


Техплан также позволяет оформить право собственности на незавершенное здание, если при строительстве возникли финансовые затруднения. Причем это можно сделать, даже когда объект возведен буквально на 1 %. По завершении строительства документ потеряет актуальность — нужно будет заказывать новый.

Исходные сведения для заказа техплана

Чтобы оформить техплан объекта недвижимости — здание, сооружение, нужно предоставить:


1. Удостоверение личности собственника или реквизиты компании.
2. Документ, подтверждающий право собственности — договор купли-продажи, дарения, наследственное свидетельство.
3. Доверенность представителя, действующего от имени собственника.
4. Документация на недвижимость:
   1. Разрешение на строительство.
   2. Акт сдачи в эксплуатацию.
   3. Проект.
5. ИНН компании.


Чтобы составить технический план земельного участка, вместо документов из п. 4 потребуется:


• копия генплана поселения, содержащая условные обозначения, масштаб, реквизиты исполнителя, дату. Включая расположение нужного участка относительно соседних наделов;
• выписка ЕГРН — бывший кадастровый паспорт. Отражает все сведения о земле, которые внесены в реестр к моменту межевания;
• кадастровый чертеж квартала. Заказывается в виде отдельного документа либо как часть расширенной выписки из реестра недвижимости.


Все перечисленные бумаги можно получить в территориальном отделении Росреестра либо заказать через сайт.
Составлением технических планов межевания земельных участков, а также капитальных объектов недвижимости, занимаются исключительно лицензированные кадастровые инженеры.

Требования к техплану

Техплан земельного участка, а также объекта недвижимости включает текстовую и графическую части. Туда вносится информация, которую необходимо зафиксировать в ЕГРН. Текстовая часть для объекта недвижимости, согласно приказу Росреестра № П/0082 от 15.03.2022, состоит из 9 разделов:


• основание проведения работ;
• исходная информация об объекте;
• используемая документация, сведения о геодезической основе, средствах измерения;
• характеристика выполненных измерительных работ и расчетов — точность координат поворотных точек, примененные формулы;
• информация о расположении недвижимости;
• характеристики — тип, кадастровый номер, ВРИ, этажность, технические параметры, назначение;
• сведения о частях объекта;
• заключение инженера;
• приложение.


Текстовая часть техплана участка содержит информацию о вновь образуемом, уточняемом либо изменяемом земельном наделе. Раздел включает сведения о доступе к участку, заключение, акт согласования границ.

Графическая часть

Графический раздел техплана представляет собой комплект чертежей, которые отражают контуры постройки или ее частей. Состоит из плана здания, помещения, этажных чертежей, с указанием площади и размеров. Графическая часть технического плана земельного участка содержит схему построения геодезии участка, его расположение, подробный чертеж надела и координаты поворотных точек. Графика представляет собой чертеж, выполненный с использованием специального программного обеспечения, обеспечивающего большую точность построения контуров.

Технический план и техпаспорт: сходства, различия

Технический паспорт объекта недвижимости — изобретение 1960 – х годов. Служил основой внесения сведений в государственный кадастр. Однако в 2013 г произошли законодательные изменения — техпаспорт стал чисто информационным документом. При различных официальных процедурах стал фигурировать техплан.


Паспорт оформлялся на квартиру, здание, сооружение либо незавершенную постройку. Независимо от типа недвижимости, паспорт был единственным документом, который фиксировал факт наличия объекта на заданном участке.


Техпаспорт включает всю информацию о строении, его технические параметры:


• материал здания — стен, фундамента, крыши;
• расположение окон, дверей, арок;
• размеры, объем помещений;
• площадь постройки;
• инженерные коммуникации.


Также в техпаспорт вносили сведения о степени износа здания, наличии надворных строений. Приложение к документации содержало поэтажные планы здания, а также экспликацию помещений. Паспорт давал полную информацию об объекте — вплоть до степени благоустройства прилегающей территории и ориентировочной стоимости строения.

Техплан служит для постановки недвижимости на государственный учет с 2013 г. Документация также представляется суду при решении земельных споров — паспорт здесь не годится.

Процедура оформления технического плана

Стоимость технического плана участка может различаться, исходя из его размеров и сложности проведения работ. Но чтобы не получить проблем с регистрацией объекта в ЕГРН — лучше сильно не экономить. Опытный, квалифицированный инженер может назначить высокую цену, зато гарантирует результат.


После заключения договора нужно оплатить услуги, затем согласовать дату проведения геодезических работ на участке. Прибывший инженер определит границы участка, пользуясь специальным оборудованием.


Нужно также оформить акт согласования границ владельцами соседних участков. Этого не требуется, когда целью составления техплана является разделение участка по частям либо, наоборот, объединения нескольких фрагментов. Этот этап заказчик может выполнить сам.


Но если отношения с соседями плохие — лучше передоверить этот вопрос специалисту, как нейтральной стороне. Тогда шансы благополучного оформления плана будут выше.