Геоподоснова земельного участка, или инженерно-топографический план — это важнейший документ при проектировании капитального строительства.

При возведении зданий или линейных объектов согласно ст. 47 ГрК Российской Федерации закреплена необходимость создания инженерных планов.

Геодезическая подоснова — это подробное топографическое изображение территории будущего строительства. Оно включает любые природные и искусственные объекты, расположенные на поверхности или под ней:

  • здания, сооружения, фундаменты;
  • подземные и надземные инженерные сети — трубопроводы, электрические линии;
  • естественные объекты — озера, реки, леса;
  • дороги, мосты, тоннели.

Без этой документации проектирование и строительство объекта будет дорого стоить заказчику. А правильно выполненный топографический план, напротив, послужит прочной основой для успешного воплощения проекта.

Кем составляется геодезическая подоснова

Инженерно-топографический план (ИТП) — официальный градостроительный документ. Поэтому разрабатывать его имеют право далеко не все. Согласно ГрК, организация, занимающаяся формированием геоподосновы, обязана состоять в саморегулируемой организации, а ее сотрудники — иметь соответствующие лицензии.

Например, специалисты холдинга STAR CITY — члены национальных объединений проектировщиков, строителей и изыскателей. Все компании группы — участники СРО по направлению строительного проектирования, их сотрудники вправе выполнять любые виды инженерных работ. В том числе топографические планы.

Нормативные акты для составления ИТП

Геодезическая подоснова оформляется с учетом требований Сводов правил СП 47.13330.2012, СП 317.1325800.2017, а также государственных стандартов ГОСТ-Р:

  • 1101 — основные требования к оформлению строительной документации;
  • 204 — условные обозначения различных элементов;
  • 701, 21.702 — правила оформления документации при строительстве дорог, железнодорожных путей;
  • 1709 — документация для систем мелиорации;
  • 207 — условные обозначения при разработке дорожно-строительных чертежей;
  • 1703 — оформление рабочей документации телефонных линий, других средств проводной связи.

Если на подоснове требуется изобразить нечто не предусмотренное нормативными документами — условное изображение, а также его расшифровка указывается непосредственно на чертеже.

Какие задачи решает геоподоснова участка

Геодезическая подоснова — тот прочный фундамент, который обеспечивает успех грядущего строительства. ИТП является большим подспорьем при возведении объектов любого типа. Он позволяет:

  • проанализировать принципиальную возможность строительства на конкретной терриории, инвестиционную привлекательность проекта, определить проектные решения;
  • избежать различных «сюрпризов» при начале работ. Никто не захочет наткнуться на трубопровод или остатки старого фундамента;
  • сравнить, а также уточнить кадастровые границы земельных участков, а также площадь расположенных на них объектов;
  • установить трассы прохождения действующих или заброшенных коммуникаций, расположение мостов, тоннелей, дороги, проездов.
  • получить разрешение на строительство. Без этого не получится поставить объект на кадастровый учет, продать, сдать или подключить к инженерным сетям;
  • начать проектирование. Капитальные строения обязательно отражаются на топографическом плане;
  • подключить коммуникации. Подоснова включает сведения о расположении инженерных систем, что поможет легко обнаружить их, когда понадобится запитать объект. Кроме того, исчезает риск повреждения труб или кабелей при земляных работах;
  • провести благоустройство территории. Изучив топоплан, легко наметить расположение пешеходных дорожек, проездов или элементов ландшафтного дизайна;
  • совершать сделки купли-продажи участков или их фрагментов. Кадастровая служба не всегда предоставляет точные сведения о границах или площадях территорий, поэтому администрация часто требует ИТП;
  • получить порубочный билет, который выдается только по результатам топографических работ;
  • сформировать ГПЗУ, для чего требуется перечень строений, находящихся на участке;
  • рассчитать объем земляных работ. Благодаря подоснове точно определяется количество подлежащего выемке грунта — значит, нетрудно рассчитать транспорт для вывоза.

Без геоподосновы участка не получится провести геологические изыскания. А они нужны, чтобы выбрать тип фундамента. А также чтобы вести земляные работы без риска повредить коммуникации.

Условные обозначения в документе

В зависимости от характера будущего строения при составлении инженерно-топографического чертежа применяются различные обозначения. Их форма установлена соответствующими государственными стандартами. Отдельные нормативные документы определяют условные обозначения при строительстве зданий, дорог, мостов или, например, линий электропередач.

Есть также категория объектов, одинаково изображающихся на любой подоснове — административные границы, природные образования. Не упомянутые в нормативной документации обозначения расшифровываются непосредственно на плане.

Образец геоподосновы

Здесь приведены примеры оформления инженерно-топографических чертежей.

Электронная геоподоснова

геоподоснова в бумажном варианте

Геоподоснова — бумажный вид

Этапы разработки документации

Для создания геоподосновы участка необходимы топографические снимки местности. Итоговую топографию для строительства конкретного объекта чаще всего выполняют в масштабе 1:500. Разработка топоплана сотрудниками группы STAR CITY состоит из следующих стадий:

  1. Формирование технического задания, которое послужит основой договора оказания услуги. ТЗ составляется с учетом пожеланий заказчика, опыта, а также рекомендаций специалистов.
  2. Подготовительный этап, заключающийся в изучении имеющейся документации и подготовке оборудования. Инженеры исследуют сведения, предоставленные заказчиком, а также любую доступную информацию об участке. Затем составляют план-график дальнейших действий.
  3. Специалисты прибывают на место, проводят топосъемку, геодезические изыскания и кадастровые работы с целью определения координат находящихся на территории объектов.
  4. Результаты всех исследований систематизируются и обрабатываются. После этого составляется инженерно-топографический план. STAR CITY выполняет ИТП в форме электронного документа с помощью специального программного обеспечения. По желанию заказчика чертеж дублируется на бумаге.
  5. Специалисты согласовывают готовую документацию во всех заинтересованных инстанциях: местной администрации, комитете по архитектуре, организациях, на чьем балансе находятся отраженные в плане объекты.

Геоподоснова земельного участка, разработанная холдингом STAR CITY, становится ядром формирования генеральных и технических планов, проведения дальнейших инженерных изысканий, а также проектирования зданий. «Срок годности» ИТП составляет 3 года, если речь о Москве — 2 года. По истечении этого срока документацию необходимо обновить.

Исходные данные для подготовки геоподосновы участка

Теоретически ИТП можно составить «с нуля». Но это приведет к увеличению объема и стоимости работ, а также сроков. Лучше использовать доступную информацию об участке, если она имеется. Обычно для оформления геоподосновы требуются следующие сведения:

  • техзадание;
  • данные собственника участка;
  • документация, подтверждающая права на землю — договор аренды, свидетельство о собственности или выписка ЕГРН;
  • ситуационный план, выполненный в масштабе 1: 2000, где указаны границы территории застройки;
  • любая наличная топографическая документация, оформленная ранее — при ее наличии;

Иногда заказчику приходится изрядно побегать, потратив немало времени и средств, чтобы собрать документы. Группа компаний STAR CITY работает полностью автономно, самостоятельно собирая нужную информацию. Заказчик предоставляет лишь то, что у него есть в момент заключения договора. Так что отсутствие, например, ситуационного плана не препятствие для оформления геоподосновы.

Формирование геоподосновы территории крупных населенных пунктов с плотной застройкой и разветвленной инфраструктурой (например, Москвы) отличается специфичностью. Помимо топографической съемки, выполняется тщательное обследование подземных коммуникаций с помощью трассоискателей. Внимательно изучаются колодцы, люки, другие выходы коммуникаций.

Но этого, как правило, недостаточно. В крупных городах созданы специальные правительственные отделы и геологические фонды, собирающие информацию о городских коммуникациях. Специалисты STAR CITY используют указанные материалы, когда проводят работы в границах Москвы, поэтому разработанные инженерно-топографические чертежи отличаются высокой достоверностью.

Дальнейшие шаги после получения ИТП

В соответствии с п. 5.4.1 СП 47.13330.2012, геодезическая подоснова обеспечивает исходные сведения для проектирования зданий и сооружений, геодезических работ, мер по защите экологии, разработки генплана.

Следовательно, после получения и согласования геоподосновы участка можно приступать к следующим этапам:

Другими словами, с использованием геоподосновы разрабатывается практически вся дальнейшая проектная документация. Этот этап чрезвычайно важен, ведь из-за каких-либо неточностей могут наступить фатальные последствия. Неверно сформированный топографический план потянет за собой ошибки в проектировании и строительстве, что обернется миллионными штрафами, приостановкой работ или даже сносом частично возведенного здания.

Холдинг STAR CITY оказывает своим клиентам помощь при проектировании объектов в Москве и области. Навыки специалистов компании — сплав отличного знания специфики местности и опыта работы с разнообразными участками и строениями. Это гарантирует максимально точную разработку ИТП, опираясь на который можно смело приступать к проектированию, не опасаясь негативных последствий.