Что такое геоподоснова земельного участка?

Геоподоснова земельного участка, или инженерно-топографический план (ИТП) — это важнейший документ при проектировании капитального строительства.

При возведении зданий или размещении линейных объектов согласно ст. 47 ГрК Российской Федерации закреплена необходимость создания инженерных планов или геоподосновы. Что такое геоподоснова?

Геодезическая подоснова — это подробное топографическое изображение территории будущего строительства. Проект включает любые природные и искусственные наземные и подземные объекты участка:

  • здания, сооружения, фундаменты;
  • инженерные коммуникации (расположенные под землей и на ее поверхности) — трубопроводы, электрические линии;
  • особенности рельефа: естественные объекты — озера, реки, леса;
  • дороги, мосты, тоннели.

Без этих документов проектирование и возведение объекта будут дорого стоить заказчику. А правильно выполненный план, составленный на основе топографической съемки, напротив, послужит прочной основой для успешного воплощения проекта и реализации геоподосновы.

Кем составляется геодезическая подоснова

Инженерно-топографический план или топоплан — официальный градостроительный документ. Поэтому разрабатывать его имеют право далеко не все. Согласно ГрК, организация, занимающаяся формированием геоподосновы, обязана состоять в саморегулируемой организации, а ее сотрудники — иметь соответствующие документы, лицензии.

Например, специалисты холдинга STAR CITY — члены национальных объединений проектировщиков, строителей и изыскателей. Все компании группы — участники СРО по направлению строительного проектирования, их сотрудники вправе выполнять любые виды инженерных работ. В числе прочих документов — топопланы.

Нормативные акты для составления ИТП

Геоподоснова оформляется с учетом требований Сводов правил СП 47.13330.2012, СП 317.1325800.2017, а также государственных стандартов ГОСТ-Р:

  • 1101 — основные требования к оформлению строительной документации;
  • 204 — условные обозначения различных элементов;
  • 701, 21.702 — правила оформления документов при строительстве дорог, железнодорожных путей;
  • 1709 — документация для систем мелиорации;
  • 207 — условные обозначения при разработке дорожно-строительных чертежей;
  • 1703 — оформление рабочей документации телефонных линий, других средств проводной связи.

Если на подоснове участка требуется изобразить нечто, не предусмотренное нормативными документами — условное изображение, а также его расшифровка, указывается непосредственно на чертеже.

Какие задачи решает документ

Топоплан — тот прочный фундамент, который обеспечивает успех грядущего процесса строительства. Геоподоснова земельного участка является большим подспорьем при возведении объектов любого типа. Он позволяет:

  • проанализировать принципиальную возможность возведения строений на конкретной местности, инвестиционную привлекательность проекта, определить проектные решения;
  • избежать различных «сюрпризов» при начале строительных работ. Никто не захочет наткнуться на трубопровод или остатки старого фундамента;
  • сравнить, а также уточнить кадастровые границы участка с площадью расположенных на нем объектов;
  • установить трассы прохождения действующих или заброшенных коммуникаций, расположение мостов, тоннелей, дороги, проездов;
  • получить разрешение на строительство. Без этого не получится поставить объект на кадастровый учет, продать, сдать или подключить к инженерным сетям;
  • начать проектирование. Капитальные строения обязательно отражаются на топоплане;
  • подключить коммуникации. Подоснова включает сведения о расположении инженерных систем, что поможет легко обнаружить их, когда понадобится запитать объект. Кроме того, исчезает риск повреждения труб или кабелей при земляных работах;
  • провести благоустройство территории. Изучив топоплан, легко наметить расположение пешеходных дорожек, проездов или элементов ландшафтного дизайна;
  • совершать сделки купли-продажи земельных участков или их фрагментов. Кадастровая служба не всегда предоставляет точные сведения о границах или площадях территорий, поэтому администрация часто требует геоподоснову;
  • получить порубочный билет, который выдается только по результатам топографических работ;
  • сформировать ГПЗУ, для чего требуется перечень строений, находящихся в границах участка;
  • рассчитать объем земляных работ. Благодаря подоснове точно определяется количество подлежащего выемке с участка грунта — значит, нетрудно рассчитать транспорт для вывоза.

     

Без геоподосновы участка не получится провести геологические изыскания. А они нужны, чтобы выбрать тип фундамента. А также чтобы проводить земляные работы без риска повредить коммуникации.

Условные обозначения

В зависимости от характера будущего строения при составлении топографического чертежа применяются различные обозначения. Их форма установлена соответствующими государственными стандартами. Отдельные нормативные документы определяют условные буквенные и цифровые обозначения при строительстве зданий, дорог, мостов, системы наземных или подземных коммуникаций или, например, линий электропередач.

Есть также категория объектов, одинаково изображающихся на любой подоснове — административные границы, природные образования. Не упомянутые в нормативных документах обозначения расшифровываются непосредственно на плане.

Образец

Здесь приведены примеры оформления топографических чертежей.

план геоподосновы

Электронная геоподоснова

геоподоснова в бумажном варианте

Геоподоснова — бумажный вид

Этапы разработки документов

Список всех необходимых документов перед началом работ уточняют в органах Геонадзора.

Для создания геоподосновы участка необходимы топографические снимки местности. Итоговую топографию для размещения конкретного объекта чаще всего выполняют в масштабе 1:500. Разработка топоплана участка сотрудниками группы STAR CITY состоит из следующих стадий:

  1. Формирование технического задания, которое послужит основой договора оказания услуги. ТЗ составляется с учетом пожеланий заказчика, опыта, а также рекомендаций специалистов.
  2. Подготовительный этап, заключающийся в изучении подрядчиком имеющихся документов по проекту и подготовке оборудования. Инженеры исследуют сведения, предоставленные заказчиком, а также любую доступную информацию об участке. Затем составляют график дальнейших действий.
  3. Геодезисты прибывают на место для создания планово-высотного обоснования, проведения топографической съемки, геодезических изысканий и кадастровых работ с целью определения координат находящихся на местности объектов. Проведение геодезических изысканий осуществляется с помощью спецоборудования и компьютерных программ.
  4. Результаты всех инженерно-геодезических исследований систематизируются и обрабатываются. После камеральной обработки составляется инженерно-топографический план. STAR CITY выполняет геоподоснову как электронный документ с помощью специального программного обеспечения. По желанию заказчика чертеж дублируется на бумаге.
  5. Специалисты согласовывают готовую документацию, оформленную с учетом требований соответствующих СНиП, ГОСТ, СП во всех заинтересованных инстанциях: местной администрации, комитете по архитектуре, организациях, на чьем балансе находятся отраженные в плане объекты.

Разработанная холдингом STAR CITY геоподоснова — это ядро формирования генеральных и технических планов, проведения дальнейших инженерных изысканий, а также проектирования зданий. Срок действия геоподосновы составляет 3 года, если речь о Москве — 2 года. По истечении этого срока документ необходимо обновить.

Исходные данные для подготовки

Теоретически геоподоснову можно составить «с нуля». Но это приведет к увеличению объема и стоимости работ, а также сроков. Лучше использовать доступную информацию, если она имеется. Обычно для оформления геоподосновы требуются следующие сведения:

  • техническое задание на проект;
  • данные собственника участка;
  • правоустанавливающий документ на участок — договор аренды, свидетельство о собственности или выписка ЕГРН;
  • ситуационный план, выполненный в масштабе 1: 2000, где указаны границы территории застройки;
  • любая наличная топографическая документация (картографические материалы), оформленная ранее — при ее наличии.

Иногда заказчику приходится изрядно побегать, потратив немало времени и средств, чтобы собрать документы. Группа компаний STAR CITY работает полностью автономно, самостоятельно собирая документы и нужную информацию для того, чтобы получить геоподоснову. Заказчик предоставляет лишь то, что у него есть в момент заключения договора. Во время консультации специалисты поясняют, нужны ли дополнительные документы. Так что отсутствие, например, ситуационного плана участка — не препятствие для оформления геоподосновы.

Формирование геоподосновы территории крупных населенных пунктов с плотной застройкой и разветвленной инфраструктурой (например, Москвы) отличается специфичностью. Помимо топографической съемки, выполняется тщательное обследование инженерных коммуникаций, в том числе, подземных, с помощью трассоискателей. Внимательно изучаются колодцы, люки, другие выходы коммуникаций.

Но этого, как правило, недостаточно. В крупных городах созданы специальные правительственные отделы и геологические фонды, собирающие информацию о городских коммуникациях. Специалисты STAR CITY используют указанные материалы при проведении работ в границах Москвы, поэтому разработанные инженерно-топографические чертежи с геологическими и геодезическими сведениями о территории застройки отличаются высокой достоверностью.

Дальнейшие шаги после получения документа

В соответствии с п. 5.4.1 СП 47.13330.2012, документ геоподоснова обеспечивает исходные сведения для проектирования зданий и сооружений, геодезических работ, мер по защите экологии, составления генплана.

Следовательно, после получения и согласования геоподосновы можно приступать к следующим этапам:

Окончательная стоимость создания геоподосновы формируется на основании справочников базовых цен на определенные работы и услуги.

Другими словами, с использованием геоподосновы разрабатывается практически все дальнейшие проектные документы. Этот этап чрезвычайно важен, ведь из-за каких-либо неточностей могут наступить фатальные последствия. Неверно сформированный топоплан потянет за собой ошибки в проектировании и строительстве, что обернется миллионными штрафами, приостановкой стройки или даже сносом частично возведенного здания.

Заказать геоподоснову можно в Мосгоргеотресте, но это самый затратный вариант. Холдинг STAR CITY оказывает своим клиентам помощь при проектировании объектов в Москве и Московской области. Навыки специалистов компании — сплав отличного знания специфики и условий местности и опыта работы с разнообразными участками и строениями. Это гарантирует максимально точную разработку геоподосновы. Опираясь на документ, можно смело приступать к проектированию, не опасаясь вопросов, связанных с негативными последствиями. Найти наш телефон или отправить документацию для подготовки техзадания для оформления геоподосновы, или других документов Вы можете в разделе контакты.