Легализация самовольной постройки в Москве и Московской области

Что такое самовольная постройка (самострой)

Понятие самостроя определено в ст. 222 ГрК РФ. Самовольной называют постройку, которая:

• находится на земельном участке, на который застройщик не имеет прав — ни постоянных, ни временных. Земля должна находиться хотя бы в аренде;
• возведена с технологическими нарушениями;
• расположена на земельном участке с ВРИ, который не допускает размещения капитальных объектов — например, на сельхозземлях.

Одним словом, самовольная постройка — это капитальный объект без оформления, находящийся там, где его возводить было нельзя.

Зачем легализовывать самовольную постройку

Незаконно возведенное здание находится «вне закона». Если более конкретно, самовольную постройку стоит легализовать по следующим причинам:

• самострой не имеет правового статуса — его нельзя продавать, дарить и совершать другие регистрационные процессы;
• сдать в аренду тоже не получится — вряд ли кто-то захочет связываться с помещением без надлежащего оформления, не введенным в эксплуатацию. Это просто опасно;
• без правильного оформления нельзя подключить коммунальные ресурсы;
• если постройку снесут, например, при изъятии участка для госнужд — компенсации не будет;
• если земельный участок в аренде у муниципалитета — он расторгнет договор.

К тому же законодательство смотрит на самовольные постройки весьма неодобрительно. Статья 9.5 КоАП РФ предусматривает штрафы за отсутствие должного оформления. Физические лица и индивидуальные предприниматели еще могут отделаться легким испугом — первые заплатят 2000 – 2500 рублей, вторые — 20 000 – 50 000 руб. А вот для компаний наказание уже ощутимо — 500 000 – 1 000 000 рублей.

Помимо штрафа статья 222 ГК РФ и статья 55.32 ГрК РФ предусматривает снос незаконного строения с возложением расходов на застройщика. А это будет куда ощутимее в финансовом плане, если проект крупный. Не говоря уже о потерянной выгоде, которая была бы извлечена из уже готового дома или производственного помещения.

Наша компания в курсе всех новостей и прогнозов, касающихся изменений в законодательстве и нормативных актах, принятых правительством. Компания работает в столице и региональных центрах, предлагая юридические услуги и консультации физическим лицам и юридическим лицам.

Как узаконить самострой

Есть два способа оформить самовольную постройку законным путем:

• пройти все юридические процедуры — от получения разрешения на строительство на выбранном участке до сдачи объекта Стройнадзору, как будто дома еще не существует;
• согласно ч. 3 статьи 222 ГК РФ оформить право собственности через суд.

Предпочтительнее использовать первый способ оформления. Узаконивать строение через суд более затратно, трудоемко и рискованно, но и такое можно реализовать. И наша компания не раз это делала.

Легализация построек обычным путем

Самое трудное из перечисленных процедур — получение документы на возведение уже, по факту, готового сооружения на выбранном участке. Это будет непросто, если власти уже выявили на участке самовольную постройку. Как правило, в таких случаях госорганы всячески пытаются отказать в выдаче.

Мотивировка проста — по мнению чиновников, оформление согласований на какой-либо процесс должно предшествовать его началу. Просто исходя из смысла понятия. Хотя ч. 21.15 ст. 51 ГрК РФ, которая регламентирует причины отказа, такого условия не ставит — позиция властей логична. И суд часто встает на их сторону.

Но обращаться за разрешением в любом случае нужно. Судебная практика по этому вопросу все же неоднозначна. Есть прецеденты, когда ВС отменял решения нижестоящих инстанций об отказе в выдаче разрешительных документов и признавал добросовестность застройщика.

Необходимые действия

При возведении объекта на выбранном участке в обычном порядке на стадии разработки проекта учитывают требования всех нормативных актов: СНиП-ов и Градостроительного кодекса. Но при самострое многое может быть не учтено. Поэтому для легализации постройки придется провести большой комплекс работ:

• провести техническое обследование постройки;
• разработать проект планировки территории;
• оформить первичные согласования размещения строения на участке;
• оценить пространственное расположение постройки на предмет возможных ограничений или сервитутов и разработать схему их устранения;
• проанализировать юридические риски и вероятные проблемы строительного плана;
• если это целесообразно, изменить тип использования и Правила землепользования и застройки территории;
• в случае расположения ОКС вблизи аэропорта — оформить отдельное согласование;
• оформить ТУ на подключение инженерных сетей;
• согласовать транспортные подъезды к строению и примыкания к дорожной сети;
• оформить свидетельство архитектурно-градостроительного облика;
• согласовать технические условия, когда нельзя соблюсти установленные нормы ПБ;
• получить согласование органа по охране памятников культурного наследия;
• установить санитарно-защитную зону.

Маловероятно, чтобы коммерческая недвижимость строилась без проекта. Однако он может содержать ошибки, недочеты и не сможет пройти экспертизу. В таком случае нужно:

• разработать ТЗ на проект;
• выполнить инженерно-геодезические изыскания;
• разработать схемы, чертежи и расчеты;
• осуществить экспертизу проекта и результатов изысканий. Либо, если обязательна государственная экспертиза — проконтролировать процесс;
• получить РНС или РНР;
• разработать исполнительную документацию, составить Акты скрытых работ;
• загрузить данные в информационную систему г. Москвы или Московского региона.

После удачного выполнения необходимых пунктов из приведенных выше списков можно выходить на финишную прямую:

• получить заключение о соответствии постройки проекту;
• ввести объект в эксплуатацию;
• зарегистрировать в ЕГРН.

Столь обширный список процедур выглядит пугающе, но далеко не всегда надо выполнять их в полном объеме. Чтобы понять, какие действия необходимы, наши эксперты после подробной консультации с клиентом выполнят профессиональный аудит, в ходе которого определят риски, перечень и стоимость работ. По результатам специалисты компании составят дорожную карту процесса. Начальная цена легализации постройки — 250 000 рублей. Минимальный срок — 3 месяца.

У нас серьезный стаж в легализации самовольных построек — заглянув в раздел «Объекты», вы в этом убедитесь. Но юристы компании не всесильны. Поэтому если разрешение не выдадут — лучше сразу обратиться с иском о признании права собственности на строение, чем затевать тяжбу из-за отказа. Для суда будет иметь значение уже сам факт обращения за документом. Если его не было — высока вероятность непризнания иска.

Легализация через суд

Для обращения в суд у вас должны быть права на землю, на которой находится строение, а сама постройка должна соответствовать установленным требованиям, при этом соблюдая права и интересы третьих лиц.

Ст. 222 Гражданского кодекса определяет условия, при одновременном выполнении которых самовольным постройкам придается формальный статус:

• здание соответствует установленным правилам и нормам;
• строение не ущемляет ничьи права и интересы и не создает угрозу жизни и безопасности людей.
• владелец постройки имеет право собственности или аренды на участок, где она располагается;

Чтобы все так и обстояло, после консультации мы выполним комплекс мероприятий от предварительного аудита имеющейся документации до получения решения Градостроительной комиссии о законности постройки. Затем юристы компании идут в суд, где успешно отстаивают интересы клиентов.

Схема легализации самостроя через суд

Мы рекомендуем в любом случае сначала обратиться за разрешением на жилищное строительство. Если сразу обратиться с иском — у суда могут возникнуть вопросы. А когда вы попытались получить РНС и вам отказали, дело может рассматриваться более лояльно. Но штраф за самострой заплатить все равно придется.

Чтобы узаконить самовольную постройку судебным путем, необходимо предоставить сведения, подтверждающие:

• что она построена с соблюдением всех технических требований;
• что она безопасна для использования и не ущемляет ничьих прав;
• что у вас есть права на землю, на которой возведено сооружение.

То есть в суд следует обращаться, имея на руках проектную документацию, результаты технического освидетельствования постройки и решение Градостроительно-земельной комиссии о ее законности. После рассмотрения дела суд выносит решение о признании за вами права собственности. Последний этап — внесение сведений в реестр недвижимости и получение выписки, подтверждающий ваше владение недвижимостью.

Наша команда помогает решить споры и претензии в рамках искового производства. Мы даем консультации и оказываем услуги по документальному сопровождению процесса подачи, представления относящихся к делу документов в муниципальную администрацию и органы градостроительства.

Стоимость услуг по легализации самостроя

Цена полного объема работ по судебной легализации самовольного строения начинается от 350 000 рублей. Окончательная сумма зависит от сложности и других факторов.

Результат — судебное определение, которое придаст недвижимости формальный статус и позволит зарегистрировать право собственности.

Мы предлагаем консультации юриста и поддержку в решении сложных вопросов, связанных со сферой недвижимости, предлагая максимально конструктивные решения. Помогаем физическим лицам и юридическим лицам в процессе кадастровой деятельности, получении лицензий, перепланировке и в иных ситуациях, возникающих при использовании, ремонте и благоустройстве городского и муниципального имущества. В числе наших услуг – представление юридических интересов клиентов при постановке на учет недвижимого имущества и анализ правовых оснований для признания собственности.

Особенность холдинга STAR CITY в том, что мы не отказываемся от трудных задач. С нашей помощью самострой исчезает — и появляется оформленная постройка, которая соответствует всем нормам и правилам строительства. И мы будем радоваться этому вместе с вами. Позвоните нам – мы поможем начать процесс оформления и решим юридические проблемы, обеспечив сохранение вашего имущества и прав. Спасибо за доверие к нам.