Федеральным законом № 340-ФЗ в Градостроительный кодекс Российской Федерации была введена статья 55.32 «Особенности сноса самовольных построек или приведения их в соответствие с установленными требованиями». Закон был принят в августе 2018 года и смягчил правила для собственников самостроев. В этой статье мы рассмотрим, в каких случаях постройка может быть признана самовольной, какие основания для ее сноса существуют и что может предпринять собственник, чтобы защитить свою недвижимость.

ОСНОВАНИЯ ДЛЯ СНОСА САМОВОЛЬНОЙ ПОСТРОЙКИ

Для начала давайте разберемся, какое строение попадает под определение «самостроя». Согласно ст.222 Гражданского кодекса РФ, это здание, сооружение или строение, которое возведено:

  • на земле, вид разрешенного использования (ВРИ) которой не позволяет строить объекты такого типа;
  • без надлежащего оформления разрешительной документации;
  • с нарушением градостроительных и строительных норм и правил;
  • на участке, не предоставленном в пользование в установленном порядке.

Также в эту категорию попадают сооружения, реконструированные без получения разрешений. При этом собственник объекта имеет возможность доказать, что он не знал об ограничениях в отношении участка, и тогда строение не будет признаваться самостроем.

ВОЗМОЖЕН ЛИ СНОС САМОВОЛЬНОЙ ПОСТРОЙКИ БЕЗ РЕШЕНИЯ СУДА?

До внесения поправок в закон решение о сносе самостроя могли принимать органы местного самоуправления. Особенности сноса самовольных построек в 2019 году изменились. Теперь без решения суда снести постройку могут только в случае, если:

  • на землю отсутствуют правоустанавливающие документы;
  • сооружение построено на территории общего пользования, при этом ВРИ участка не допускает возведения такого типа объектов;
  • здание представляет угрозу здоровью и жизни граждан.

Органы местного самоуправления не в праве демонтировать сооружения, которые зарегистрированы в ЕГРН. Также под запретом действия в отношении построек на участках в частной собственности.

Несмотря на данные послабления, количество снесенных в Москве самостроев продолжает расти. Так, за первые полгода было уничтожено более тысячи строений. Общая их площадь превысила 260 тысяч м².

ПОРЯДОК ПРИНЯТИЯ РЕШЕНИЯ О СНОСЕ САМОВОЛЬНОЙ ПОСТРОЙКИ

Госинспекция по контролю за использованием объектов недвижимости Москвы проводит планомерные работы по выявлению самостроев. При обнаружении здания с признаками самостроя составляется акт. Он передается в Мосгосстройнадзор и Департамент городского имущества города Москвы. Собственнику отправляется предписание об устранении выявленных нарушений с ограниченным сроком выполнения работ.

Если в указанное время замечания не устранены, Департамент госимущества подает на застройщика в суд и требует выдачи разрешения на снос строения. Если оно будет получено, у собственника есть выбор: снести самострой самостоятельно и получить компенсацию или доверить снос незаконных построек ГБУ «Автомобильные дороги».

Особенности сноса самовольных построек заключается в том, что снос самовольных строений осуществляется не сразу. В зависимости от площади здания, сложности проведения демонтажных работ и других факторов выделяется от трех месяцев: иногда срок может превышать год. На приведение строения в соответствие с градостроительными и техническими нормами выделяется от шести месяцев до трех лет.

ЧТО ПРЕДСТАВЛЯЕТ СОБОЙ ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПРАВИТЕЛЬСТВА МОСКВЫ № 819-ПП?

Постановление правительства Москвы №819-ПП было принято в 2013 году. Этот документ определил, кто принимает решение о сносе самовольной постройки в Москве, какая последовательность действий государственных органов, сколько времени предоставляется собственнику на устранение нарушений. Также постановление предписывает создание двух реестров в отношении самостроев:

  • Приложение №2 — это объекты недвижимости с кадастровым номером, включенные в ЕГРН.
  • Приложение №3 — постройки, которых нет в реестре. Раньше их сносили без судебного решения, теперь в связи с Федеральным законом № 340-ФЗ правила смягчились, о чем мы рассказывали выше.

Добавление объекта в приложение постановления №819-ПП серьезно осложняет жизнь собственников недвижимости. Во-первых, ДГИ может разорвать или отказаться продлить договор аренды, во-вторых, будут практически невозможны сделки с землей. Наконец, худшим следствием является снос незаконных построек в Москве, притом владельцу дается минимум времени на попытки оспорить решение.

КАКОЙ ШТРАФ УСТАНОВЛЕН ЗА САМОВОЛЬНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО И РЕКОНСТРУКЦИЮ?

В 2019 году за незаконно возведенную постройку придется заплатить больше, чем в 2018-м: в апреле Мосгордума подняла тарифы. Размер штрафа зависит от кадастровой стоимости земельного участка. Для юридических лиц он составляет 1,5-2% от стоимости земли. Средняя сумма штрафа — от 150 тыс. до 3,5 млн рублей.

ЮРИДИЧЕСКАЯ ЗАЩИТА ОТ СНОСА САМОСТРОЯ

Оптимальным способом легализовать самовольную постройку будет своевременно обратиться в государственные органы. Группа компаний СТАР СИТИ рекомендует использовать схему узаконивания через Градостроительную земельную комиссию. Алгоритм действий достаточно сложный, и без квалифицированной помощи специалистов вряд ли получится добиться положительного решения. Схема узаконивания включает:

  • ведение переговоров с государственными инстанциями: ГИН, ДГИ, Мосгосстройнадзор, префектура округа;
  • получение положительных заключений контролирующих инстанций, прохождение строительно-технической экспертизы;
  • сбор и подачу документов в Градостроительную земельную комиссию;
  • прохождение комиссии и получение положительного решения;
  • уплату штрафа.

По аналогичной схеме специалисты СТАР СИТИ по возможности предотвращают снос незаконных построек в Московской области. Результатом работы экспертов становится легализация строения в текущих размерах, переоформление документов в БТИ и ЕГРН, продление договора аренды с ДГИ.

Ключевым фактором успеха легализации объектов самовольного строительства и реконструкции специалистами СТАР СИТИ является тщательный анализ обстоятельств дела на начальном этапе и проработка правовой позиции застройщика. Клиент получает объективный отчет с указанием перспектив и принимает решение, стоит ли пытаться легализовать самострой. Наши эксперты многократно работали с представителями контролирующих служб и исполнительной власти, знают алгоритмы их работы. Им удавалось даже добиваться узаконивания объектов, включенный в приложение №819-ПП.