Признание права собственности на самовольную постройку

Что такое самовольная постройка (самострой)

Понятие самостроя определено в ст. 222 ГрК РФ. Самовольной называют постройку, которая:

• находится на участке, на который застройщик не имеет прав — ни постоянных, ни временных. Земля должна находиться хотя бы в аренде;
• возведена с технологическими нарушениями;
• расположена на участке с ВРИ, который не допускает размещения капитальных объектов — например, на сельхозземлях.

Одним словом, самострой — это любой капитальный объект, находящийся там, где его возводить было нельзя.

Зачем легализовывать самовольную постройку

Незаконно возведенное здание находится «вне закона». Если более конкретно, самовольную постройку стоит легализовать по следующим причинам:

• самострой не имеет правового статуса — его нельзя продавать, дарить и совершать другие регистрационные действия;
• сдать в аренду тоже не получится — вряд ли кто-то захочет связываться со зданием, не введенным официально в эксплуатацию. Это просто опасно;
• к такому объекту нельзя подключить коммунальные ресурсы;
• если постройку снесут, например, при изъятии участка для госнужд — компенсации не будет;
• если земля в аренде у муниципалитета — он расторгнет договор.

К тому же законодательство смотрит на самострой весьма неодобрительно. Ст. 9.5 КоАП РФ предусматривает за это штрафы. Физлица и индивидуальные предприниматели еще могут отделаться легким испугом — первые заплатят 2000 – 2500 рублей, вторые — 20 000 – 50 000 руб. А вот для компаний наказание уже ощутимо — 500 000 – 1 000 000 рублей.

Помимо штрафа ст. 222 ГК РФ и ст. 55.32 ГрК РФ предусматривает снос незаконного здания с возложением расходов на застройщика. А это будет куда ощутимее в финансовом плане, если объект крупный. Не говоря уже о потерянной выгоде, которая была бы извлечена из построенного здания.

Как узаконить самострой

Есть два способа оформить самовольную постройку законным путем:

• пройти все юридические процедуры — от получения разрешения на строительство до сдачи объекта Стройнадзору, как будто здания еще не существует;
• согласно ч. 3 ст. 222 ГК РФ оформить право собственности через суд.

Предпочтительнее использовать первый способ. Узаконивать строение через суд более затратно, трудоемко и рискованно, но и такое возможно. И мы не раз это делали.

Легализация построек обычным путем

Самое трудное из перечисленных действий — получение разрешения на возведение уже, по факту, построенного объекта. Это будет непросто, если власти уже выявили самострой. Как правило, в таких случаях госорганы всячески пытаются отказать в разрешении.

Мотивировка проста — по мнению чиновников, разрешение на какой-либо процесс должно предшествовать его началу. Просто исходя из смысла понятия. Хотя ч. 21.15 ст. 51 ГрК РФ, которая регламентирует причины отказа, такого условия не ставит — позиция властей логична. И суд часто встает на их сторону.

Но обращаться за разрешением в любом случае нужно. Судебная практика по этому вопросу все же неоднозначна. Есть прецеденты, когда ВС отменял решения нижестоящих инстанций об отказе в выдаче разрешения и признавал добросовестность застройщика.

Необходимые действия

При возведении объекта в обычном порядке на стадии разработки проекта учитывают требования всех нормативных актов: СНиП-ов и Градостроительного кодекса. Но при самострое многое может быть не учтено. Поэтому для легализации постройки придется провести большой комплекс работ:

• провести техническое обследование постройки;
• разработать проект планировки территории;
• получить первичные согласования размещения строения на участке;
• оценить пространственное расположение постройки на предмет возможных ограничений или сервитутов и разработать схему их устранения;
• проанализировать юридические риски и возможные проблемы строительного плана;
• при необходимости изменить вид использования и ПЗЗ территории;
• в случае расположения объекта вблизи аэропорта — получить отдельное согласование;
• получить ТУ на подключение инженерных сетей;
• согласовать транспортные подъезды к строению и примыкания к дорожной сети;
• получить свидетельство архитектурно-градостроительного облика здания;
• согласовать специальные технические условия, когда нельзя соблюсти установленные нормы ПБ;
• получить согласование органа по охране памятников культурного наследия;
• установить санитарно-защитную зону.

Маловероятно, чтобы коммерческий объект строился без проекта. Однако он может содержать ошибки, недочеты и не сможет пройти экспертизу. В таком случае нужно:

• разработать ТЗ на проект;
• выполнить инженерно-геодезические изыскания;
• разработать проектную документацию;
• осуществить экспертизу проекта и результатов изысканий. Либо, если обязательна государственная экспертиза — проконтролировать процесс;
• получить разрешение на строительство или реконструкцию;
• разработать исполнительную документацию, составить Акты скрытых работ;
• загрузить данные в информационную систему г. Москвы или Московской области.

После удачного выполнения необходимых пунктов из приведенных выше списков можно выходить на финишную прямую:

• получить заключение о соответствии постройки проекту;
• ввести объект в эксплуатацию;
• зарегистрировать в ЕГРН.

Столь обширный список процедур выглядит пугающе, но далеко не всегда надо выполнять их в полном объеме. Чтобы понять, какие действия необходимы, наши эксперты проведут профессиональный аудит, в ходе которого определят риски, перечень и стоимость работ. По результатам мы составим дорожную карту процесса. Начальная цена легализации постройки — 250 000 рублей. Минимальный срок — 3 месяца.

У нас серьезный опыт в легализации самостроя — заглянув в раздел «Объекты», вы в этом убедитесь. Но мы не всесильны. Поэтому если разрешение не выдадут — лучше сразу обратиться с иском о признании права собственности на строение, чем затевать тяжбу из-за отказа.

Для суда будет иметь значение уже сам факт обращения за разрешением. Если его не было — высока вероятность непризнания иска.

Легализация через суд

Ст. 222 Гражданского кодекса определяет условия, при одновременном выполнении которых самовольно возведенному объекту придается официальный статус:

• здание соответствует установленным правилам и нормам;
• строение не нарушает ничьи права и интересы и не создает угрозу жизни и безопасности людей.
• владелец постройки имеет право собственности или аренды на участок, где она располагается;

Чтобы все так и обстояло, мы проведем комплекс мероприятий от предварительного аудита имеющейся документации до получения решения Градостроительной комиссии о законности постройки.

Затем мы идем в суд, где успешно отстаиваем интересы клиентов.

Стоимость услуг по легализации самостроя

Цена полного объема работ по судебной легализации самовольного строения начинается от 350 000 рублей. Окончательная сумма зависит от сложности объекта и других факторов.

Результат — судебное определение, которое придаст объекту официальный статус и позволит зарегистрировать право собственности.

Особенность холдинга STARCITY в том, что мы не отказываемся от трудных задач. С нашей помощью самострой исчезает — и появляется официальный объект, который соответствует всем нормам и правилам. И мы будем радоваться этому вместе с вами.