- Понятие самостроя определено в ст. 222 ГрК РФ. Самовольной называют постройку, которая:
- находится на земельном участке, на который застройщик не имеет прав — ни постоянных, ни временных. Земля должна находиться хотя бы в аренде;
- возведена с технологическими нарушениями;
- расположена на земельном участке с ВРИ, который не допускает размещения капитальных объектов — например, на сельхозземлях.
- Одним словом, самовольная постройка — это капитальный объект без оформления, находящийся там, где его возводить было нельзя.
Незаконно возведенное здание находится «вне закона». Если более конкретно, самовольную постройку стоит легализовать по следующим причинам:
-
- самострой не имеет правового статуса — его нельзя продавать, дарить и совершать другие регистрационные процессы;
- сдать в аренду тоже не получится — вряд ли кто-то захочет связываться с помещением без надлежащего оформления, не введенным в эксплуатацию. Это просто опасно;
- без правильного оформления нельзя подключить коммунальные ресурсы;
- если постройку снесут, например, при изъятии участка для госнужд — компенсации не будет;
- если земельный участок в аренде у муниципалитета — он расторгнет договор.
К тому же законодательство смотрит на самовольные постройки весьма неодобрительно. Статья 9.5 КоАП РФ предусматривает штрафы за отсутствие должного оформления. Физические лица и индивидуальные предприниматели еще могут отделаться легким испугом — первые заплатят 2000 – 2500 рублей, вторые — 20 000 – 50 000 руб. А вот для компаний наказание уже ощутимо — 500 000 – 1 000 000 рублей.
Помимо штрафа статья 222 ГК РФ и статья 55.32 ГрК РФ предусматривает снос незаконного строения с возложением расходов на застройщика. А это будет куда ощутимее в финансовом плане, если проект крупный. Не говоря уже о потерянной выгоде, которая была бы извлечена из уже готового дома или производственного помещения.
Наша компания в курсе всех новостей и прогнозов, касающихся изменений в законодательстве и нормативных актах, принятых правительством. Компания работает в столице и региональных центрах, предлагая юридические услуги и консультации физическим лицам и юридическим лицам.
Есть два способа оформить самовольную постройку законным путем:
- пройти все юридические процедуры — от получения разрешения на строительство на выбранном участке до сдачи объекта Стройнадзору, как будто дома еще не существует;
- согласно ч. 3 статьи 222 ГК РФ оформить право собственности через суд.
- Предпочтительнее использовать первый способ оформления. Узаконивать строение через суд более затратно, трудоемко и рискованно, но и такое можно реализовать. И наша компания не раз это делала.
Легализация построек обычным путем
Самое трудное из перечисленных процедур — получение документы на возведение уже, по факту, готового сооружения на выбранном участке. Это будет непросто, если власти уже выявили на участке самовольную постройку. Как правило, в таких случаях госорганы всячески пытаются отказать в выдаче.
Мотивировка проста — по мнению чиновников, оформление согласований на какой-либо процесс должно предшествовать его началу. Просто исходя из смысла понятия. Хотя ч. 21.15 ст. 51 ГрК РФ, которая регламентирует причины отказа, такого условия не ставит — позиция властей логична. И суд часто встает на их сторону.
Но обращаться за разрешением в любом случае нужно. Судебная практика по этому вопросу все же неоднозначна. Есть прецеденты, когда ВС отменял решения нижестоящих инстанций об отказе в выдаче разрешительных документов и признавал добросовестность застройщика.
При возведении объекта на выбранном участке в обычном порядке на стадии разработки проекта учитывают требования всех нормативных актов: СНиП-ов и Градостроительного кодекса. Но при самострое многое может быть не учтено. Поэтому для легализации постройки придется провести большой комплекс работ:
- провести техническое обследование постройки;
- разработать проект планировки территории;
- оформить первичные согласования размещения строения на участке;
- оценить пространственное расположение постройки на предмет возможных ограничений или сервитутов и разработать схему их устранения;
- проанализировать юридические риски и вероятные проблемы строительного плана;
- если это целесообразно, изменить тип использования и Правила землепользования и застройки территории;
- в случае расположения ОКС вблизи аэропорта — оформить отдельное согласование;
- оформить ТУ на подключение инженерных сетей;
- согласовать транспортные подъезды к строению и примыкания к дорожной сети;
- оформить свидетельство архитектурно-градостроительного облика;
- согласовать технические условия, когда нельзя соблюсти установленные нормы ПБ;
- получить согласование органа по охране памятников культурного наследия;
- установить санитарно-защитную зону.
- разработать ТЗ на проект;
- выполнить инженерно-геодезические изыскания;
- разработать схемы, чертежи и расчеты;
- осуществить экспертизу проекта и результатов изысканий. Либо, если обязательна государственная экспертиза — проконтролировать процесс;
- получить РНС или РНР;
- разработать исполнительную документацию, составить Акты скрытых работ;
- загрузить данные в информационную систему г. Москвы или Московского региона.
- получить заключение о соответствии постройки проекту;
- ввести объект в эксплуатацию;
- зарегистрировать в ЕГРН.
Столь обширный список процедур выглядит пугающе, но далеко не всегда надо выполнять их в полном объеме. Чтобы понять, какие действия необходимы, наши эксперты после подробной консультации с клиентом выполнят профессиональный аудит, в ходе которого определят риски, перечень и стоимость работ. По результатам специалисты компании составят дорожную карту процесса. Начальная цена легализации постройки — 250 000 рублей. Минимальный срок — 3 месяца.
У нас серьезный стаж в легализации самовольных построек — заглянув в раздел «Объекты», вы в этом убедитесь. Но юристы компании не всесильны. Поэтому если разрешение не выдадут — лучше сразу обратиться с иском о признании права собственности на строение, чем затевать тяжбу из-за отказа. Для суда будет иметь значение уже сам факт обращения за документом. Если его не было — высока вероятность непризнания иска.
- Для обращения в суд у вас должны быть права на землю, на которой находится строение, а сама постройка должна соответствовать установленным требованиям, при этом соблюдая права и интересы третьих лиц.
- Ст. 222 Гражданского кодекса определяет условия, при одновременном выполнении которых самовольным постройкам придается формальный статус:
- здание соответствует установленным правилам и нормам;
- строение не ущемляет ничьи права и интересы и не создает угрозу жизни и безопасности людей.
- владелец постройки имеет право собственности или аренды на участок, где она располагается;
- Чтобы все так и обстояло, после консультации мы выполним комплекс мероприятий от предварительного аудита имеющейся документации до получения решения Градостроительной комиссии о законности постройки. Затем юристы компании идут в суд, где успешно отстаивают интересы клиентов.
Схема легализации самостроя через суд
Мы рекомендуем в любом случае сначала обратиться за разрешением на жилищное строительство. Если сразу обратиться с иском — у суда могут возникнуть вопросы. А когда вы попытались получить РНС и вам отказали, дело может рассматриваться более лояльно. Но штраф за самострой заплатить все равно придется.
Чтобы узаконить самовольную постройку судебным путем, необходимо предоставить сведения, подтверждающие:
- что она построена с соблюдением всех технических требований;
- что она безопасна для использования и не ущемляет ничьих прав;
- что у вас есть права на землю, на которой возведено сооружение.
То есть в суд следует обращаться, имея на руках проектную документацию, результаты технического освидетельствования постройки и решение Градостроительно-земельной комиссии о ее законности. После рассмотрения дела суд выносит решение о признании за вами права собственности. Последний этап — внесение сведений в реестр недвижимости и получение выписки, подтверждающий ваше владение недвижимостью.
Наша команда помогает решить споры и претензии в рамках искового производства. Мы даем консультации и оказываем услуги по документальному сопровождению процесса подачи, представления относящихся к делу документов в муниципальную администрацию и органы градостроительства.
Стоимость услуг по легализации самостроя
Цена полного объема работ по судебной легализации самовольного строения начинается от 350 000 рублей. Окончательная сумма зависит от сложности и других факторов.
Результат — судебное определение, которое придаст недвижимости формальный статус и позволит зарегистрировать право собственности.
Мы предлагаем консультации юриста и поддержку в решении сложных вопросов, связанных со сферой недвижимости, предлагая максимально конструктивные решения. Помогаем физическим лицам и юридическим лицам в процессе кадастровой деятельности, получении лицензий, перепланировке и в иных ситуациях, возникающих при использовании, ремонте и благоустройстве городского и муниципального имущества. В числе наших услуг – представление юридических интересов клиентов при постановке на учет недвижимого имущества и анализ правовых оснований для признания собственности.
Особенность холдинга STAR CITY в том, что мы не отказываемся от трудных задач. С нашей помощью самострой исчезает — и появляется оформленная постройка, которая соответствует всем нормам и правилам строительства. И мы будем радоваться этому вместе с вами. Позвоните нам – мы поможем начать процесс оформления и решим юридические проблемы, обеспечив сохранение вашего имущества и прав. Спасибо за доверие к нам.
Как проходит работа?
Основные виды работ и цены
- Выполняем аудит документации на наличие градостроительных и правовых рисков.
- Формируем папку с чертежами и расчетами на строительство (реконструкцию) здания.
- Выполняем техническое обследование возведенного (реконструированного) объекта.
- Готовим заключение о техническом состоянии несущих конструкций и инженерных сетей с выводами, что здание не нарушает прочностных характеристик, норм, не создает угрозы для жизни и здоровья людей.
- Формируем СТУ и специальные разделы чертежей и расчетов (если это будет нужно).
- Забираем необходимые заключения в Роспотребнадзоре и МЧС России о соответствии здания нормам и эксплуатационным характеристикам.
- Формируем АГР (АГО для Московского региона) и получаем свидетельство.
- Узакониваем самострой через получение положительного решение Градостроительной земельной комиссии через приобретение выписки из протокола заседания ГЗК (при наличии требуемых документов, без судебного решения).
- Формирование и направление заявления в суд.
- Сопровождение судебного процесса по рассмотрению дела.
- Получение определения суда для регистрации права собственности на объект недвижимости.
- Выполняем комплексный аудит с построением плана точных действий и подготовки необходимых документов.
- Формируем необходимый бюджет.
- Оцениваем размещение ОКС на земельном участке на предмет градостроительных и технических ограничений (обременений), а также способов их устранения.
- Анализируем документацию на наличие градостроительных и правовых рисков.
- Вносим изменения в Правила землепользования и застройки и изменения ВРИ (вид разрешенного использования земельного участка), в случае необходимости.
- Разрабатываем проект планировки территории (ППТ), в том случае если это необходимо для узаконивания объекта.
- Забираем первичные согласования на размещение объекта.
- Забираем разрешение на отклонение от предельных критериев разрешенного строительства.
- Выполняем работы по проведению инженерных изысканий, в случае их отсутствия.
- Забираем Технические условия (ТУ).
- Проводим согласование транспортного примыкания к дорожным сетям, в том числе получение ТУ.
- Выполняем техническое обследование построенного объекта для Госстройнадзора.
- Разрабатываем техническое задание на проектирование.
- Формируем и согласовываем АГР/АГО (получение свидетельства).
- Разрабатываем и согласовываем СТУ.
- Формируем и согласовываем проект транспортной схемы.
- Согласовываем размещение объекта в приаэродромной территории (в том числе получение и подготовка документации, организация работ по лабораторным замерам, получение заключение Роспотребнадзора).
- Формируем и согласовываем в ФБУЗ и Роспотребнадзоре проект санитарно-защитной зоны.
- Забираем согласование с Главным управлением культурного наследия Московского региона, либо с Департаментом культурного наследия города Москвы.
- Разрабатываем папку с чертежами и рачетами (в том числе специальные разделы).
- Проводим экспертизу чертежей и расчетов, инженерных изысканий с результатом выдачи положительного заключения.
- Выполняем экспертное сопровождение в Главгосэкспертизе, Мосгосэкспертизе и Мособлгосэкспертизе с результатом получения положительного экспертного заключения.
- Регистрируем документы в ИСОГД (Информационная система обеспечения градостроительной деятельности).
- Подготавливаем комплект исполнительной документации и Актов на скрытые работы.
- Забираем Заключение о соответствии возведенного (реконструированного) объекта проектной документации (ЗОС).
- Забираем разрешение на эксплуатацию объекта.
- Сопровождаем регистрацию объекта в Росреестре.
Ответы на частые вопросы
Хозяйственные постройки: бани, сараи, гаражи, погреба. Разные некапитальные здания и сооружения, а также буровые вышки и мачты для антенн связи высотой не более 50 м. Не требует разрешения строительство посольств и консульств за границей, а также газопроводов давлением до 1,2 Мпа.
Не требуют разрешения на строительство также индивидуальные жилые дома. В этом случае процедура носит уведомительный характер, однако совсем обойтись без общения с властями не получится.
Для легализации самостроя без судебного разбирательства потребуется тот же комплект документации, что и при строительстве здания «с нуля». Нужен проект, разрешение на строительство и на использование. Если все это будет получено, можно регистрировать право владения, как будто вы возвели объект законным образом.
Если уладить вопрос с местными властями не удастся, придется действовать по схеме, описанной выше.
Совсем без бумаг получить право собственности не получится. Потребуется комплект документации, перечисленный в ответе на вопрос «Схема легализации самостроя через суд».
Бесхозяйный объект теоретически можно оформить в собственность на правах приобретательной давности, обратившись в органы местного самоуправления или в суд. Но для этого нужно открыто, непрерывно пользоваться зданием не менее 15 лет и поддерживать его в хорошем состоянии. Кроме того, без нескольких важных документов все равно не обойтись — понадобится межевой план участка, техплан здания и правоустанавливающие документы на ЗУ, на котором расположена постройка.
Никаких бумаг о собственности не выдается с середины 2016 года. Информация о собственнике недвижимости — в том числе нахождения в собственности легализованного самостроя — заносится в Единый государственный реестр недвижимости и хранится в электронном виде.
В качестве «вещественного» свидетельства права владения можно получить выписку из ЕГРН. Ее выдают в течение 5 рабочих дней. Выписка о собственности может понадобиться при совершении регистрационных процессов с объектом — например, при продаже или дарении. Заказать ее можно через МФЦ или в личном кабинете на сайте Госуслуг.
В последнем случае выписка приходит в электронном виде в формате .xml, чтобы ее прочитать или распечатать, понадобится отдельная программа. Поэтому, если документация нужна на бумажном носителе, лучше воспользоваться услугами многофункционального центра.
