Легализация самовольной постройки в Москве и Московской области

картинка
Вводим в эксплуатацию построенные здания!
картинка
Легализуем выполненные реконструкции!
картинка
Снимаем в законном порядке статус самовольной постройки!
картинка
Узакониваем самовольные постройки с результатом регистрации права в Росреестре!
УЗНАТЬ СТОИМОСТЬ УСЛУГ ПО ЛЕГАЛИЗАЦИИ САМОВОЛЬНЫХ СТРОЕНИЙ
Оставьте заявку и получите дорожную карту с указанием стоимости услуг по вводу недвижимости в эксплуатацию.
Ваше имя:
Телефон для связи:
Указать объект

Что такое самовольная постройка (самострой)

Понятие самостроя определено в ст. 222 ГрК РФ. Самовольной называют постройку, которая:

  • находится на участке, на который застройщик не имеет прав — ни постоянных, ни временных. Земля должна находиться хотя бы в аренде;
  • возведена с технологическими нарушениями;
  • расположена на участке с ВРИ, который не допускает размещения капитальных объектов — например, на сельхозземлях.

Одним словом, самострой — это любой капитальный объект, находящийся там, где его возводить было нельзя.

Зачем легализовывать самовольную постройку

Незаконно возведенное здание находится «вне закона». Если более конкретно, самовольную постройку стоит легализовать по следующим причинам:

  • самострой не имеет правового статуса — его нельзя продавать, дарить и совершать другие регистрационные действия;
  • сдать в аренду тоже не получится — вряд ли кто-то захочет связываться с помещением, не введенным официально в эксплуатацию. Это просто опасно;
  • нельзя подключить коммунальные ресурсы;
  • если постройку снесут, например, при изъятии участка для госнужд — компенсации не будет;
  • если земля в аренде у муниципалитета — он расторгнет договор.

К тому же законодательство смотрит на самострой весьма неодобрительно. Ст. 9.5 КоАП РФ предусматривает за это штрафы. Физлица и индивидуальные предприниматели еще могут отделаться легким испугом — первые заплатят 2000 – 2500 рублей, вторые — 20 000 – 50 000 руб. А вот для компаний наказание уже ощутимо — 500 000 – 1 000 000 рублей.

Помимо штрафа ст. 222 ГК РФ и ст. 55.32 ГрК РФ предусматривает снос незаконного строения с возложением расходов на застройщика. А это будет куда ощутимее в финансовом плане, если проект крупный. Не говоря уже о потерянной выгоде, которая была бы извлечена из построенного дома или производственного помещения.

Как узаконить самострой

Есть два способа оформить самовольную постройку законным путем:

  • пройти все юридические процедуры — от получения разрешения на строительство до сдачи объекта Стройнадзору, как будто дома еще не существует;
  • согласно ч. 3 ст. 222 ГК РФ оформить право собственности через суд.

Предпочтительнее использовать первый способ. Узаконивать строение через суд более затратно, трудоемко и рискованно, но и такое возможно. И мы не раз это делали.

Легализация построек обычным путем

Самое трудное из перечисленных действий — получение документы на возведение уже, по факту, построенного сооружения. Это будет непросто, если власти уже выявили самострой. Как правило, в таких случаях госорганы всячески пытаются отказать в выдаче.

Мотивировка проста — по мнению чиновников, оформление согласований на какой-либо процесс должно предшествовать его началу. Просто исходя из смысла понятия. Хотя ч. 21.15 ст. 51 ГрК РФ, которая регламентирует причины отказа, такого условия не ставит — позиция властей логична. И суд часто встает на их сторону.

Но обращаться за разрешением в любом случае нужно. Судебная практика по этому вопросу все же неоднозначна. Есть прецеденты, когда ВС отменял решения нижестоящих инстанций об отказе в выдаче разрешительных документов и признавал добросовестность застройщика.

Необходимые действия

При возведении объекта в обычном порядке на стадии разработки проекта учитывают требования всех нормативных актов: СНиП-ов и Градостроительного кодекса. Но при самострое многое может быть не учтено. Поэтому для легализации постройки придется провести большой комплекс работ:

  • провести техническое обследование постройки;
  • разработать проект планировки территории;
  • получить первичные согласования размещения строения на участке;
  • оценить пространственное расположение постройки на предмет возможных ограничений или сервитутов и разработать схему их устранения;
  • проанализировать юридические риски и возможные проблемы строительного плана;
  • при необходимости изменить вид использования и ПЗЗ территории;
  • в случае расположения ОКС вблизи аэропорта — получить отдельное согласование;
  • получить ТУ на подключение инженерных сетей;
  • согласовать транспортные подъезды к строению и примыкания к дорожной сети;
  • получить свидетельство архитектурно-градостроительного облика;
  • согласовать специальные технические условия, когда нельзя соблюсти установленные нормы ПБ;
  • получить согласование органа по охране памятников культурного наследия;
  • установить санитарно-защитную зону.

Маловероятно, чтобы коммерческая недвижимость строилась без проекта. Однако он может содержать ошибки, недочеты и не сможет пройти экспертизу. В таком случае нужно:

  • разработать ТЗ на проект;
  • выполнить инженерно-геодезические изыскания;
  • разработать проектную документацию;
  • осуществить экспертизу проекта и результатов изысканий. Либо, если обязательна государственная экспертиза — проконтролировать процесс;
  • получить РНС или РНР;
  • разработать исполнительную документацию, составить Акты скрытых работ;
  • загрузить данные в информационную систему г. Москвы или Московской области.

После удачного выполнения необходимых пунктов из приведенных выше списков можно выходить на финишную прямую:

Столь обширный список процедур выглядит пугающе, но далеко не всегда надо выполнять их в полном объеме. Чтобы понять, какие действия необходимы, наши эксперты проведут профессиональный аудит, в ходе которого определят риски, перечень и стоимость работ. По результатам мы составим дорожную карту процесса. Начальная цена легализации постройки — 250 000 рублей. Минимальный срок — 3 месяца.

У нас серьезный опыт в легализации самостроя — заглянув в раздел «Объекты», вы в этом убедитесь. Но мы не всесильны. Поэтому если разрешение не выдадут — лучше сразу обратиться с иском о признании права собственности на строение, чем затевать тяжбу из-за отказа.

Для суда будет иметь значение уже сам факт обращения за документом. Если его не было — высока вероятность непризнания иска.

Легализация через суд

Для обращения в суд у вас должны быть права на землю, на которой находится постройка, а сама постройка должна соответствовать установленным требованиям, при этом не нарушая прав и интересов третьих лиц.

Ст. 222 Гражданского кодекса определяет условия, при одновременном выполнении которых самовольным постройкам придается официальный статус:

  • здание соответствует установленным правилам и нормам;
  • строение не нарушает ничьи права и интересы и не создает угрозу жизни и безопасности людей.
  • владелец постройки имеет право собственности или аренды на участок, где она располагается;

Чтобы все так и обстояло, мы проведем комплекс мероприятий от предварительного аудита имеющейся документации до получения решения Градостроительной комиссии о законности постройки.

Затем мы идем в суд, где успешно отстаиваем интересы клиентов.

Схема легализации самостроя через суд

Мы рекомендуем в любом случае сначала обратиться за разрешением на строительство. Если сразу обратиться с иском — у суда могут возникнуть вопросы. А когда вы попытались получить РНС и вам отказали, дело может рассматриваться более лояльно. Но штраф за самострой заплатить все равно придется.

Чтобы узаконить самовольную постройку судебным путем, необходимо предоставить сведения, подтверждающие:

  • что она построена с соблюдением всех технических требований;
  • что она безопасна для эксплуатации и не нарушает ничьих прав;
  • что у вас есть права на землю, на которой возведено сооружение.

То есть в суд следует обращаться, имея на руках проектную документацию, результаты технического освидетельствования постройки и решение Градостроительно-земельной комиссии о ее законности. После рассмотрения дела суд выносит решение о признании за вами права собственности. Последний этап — внесение сведений в реестр недвижимости и получение выписки, подтверждающий ваше владение недвижимостью.

Стоимость услуг по легализации самостроя

Цена полного объема работ по судебной легализации самовольного строения начинается от 350 000 рублей. Окончательная сумма зависит от сложности и других факторов.

Результат — судебное определение, которое придаст недвижимости официальный статус и позволит зарегистрировать право собственности.

Особенность холдинга STAR CITY в том, что мы не отказываемся от трудных задач. С нашей помощью самострой исчезает — и появляется официальная постройка, которай соответствует всем нормам и правилам. И мы будем радоваться этому вместе с вами.

Основные виды работ и цены

Получение разрешения на ввод в эксплуатацию самовольной постройки
От 250 000 руб.
1
Выполняем комплексный аудит с построением дорожной карты точных действий и подготовки необходимых документов.
2
Анализируем исходную документацию на возникновение возможных рисков при выполнении услуг.
3
Формируем необходимый бюджет.
4
Оцениваем размещение ОКС на земельном участке на предмет градостроительных и технических ограничений (обременений), а также способов их устранения.
5
Анализируем документацию на наличие градостроительных и правовых рисков.
6
Вносим изменения в ПЗЗ (правила землепользования и застройки) и изменения ВРИ (вид разрешенного использования земельного участка), в случае необходимости.
7
Разрабатываем проекта планировки территории (ППТ), в том случае если это необходимо для узаконивания объекта.
8
Получаем первичные согласования на размещение объекта.
9
Получаем разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства.
10
Выполняем работы по проведению инженерных изысканий, в случае их отсутствия.
11
Получаем Технических условий (ТУ).
12
Проводим согласование транспортного примыкания к дорожным сетям, в том числе получение ТУ.
13
Выполняем техническое обследование построенного объекта для Госстройнадзора.
14
Разрабатываем техническое задание на проектирование.
15
Разрабатываем и согласовываем АГР/АГО (получение свидетельства).
16
Разрабатываем и согласовываем СТУ.
17
Разрабатываем и согласовываем проект транспортной схемы.
18
Согласовываем размещение объекта в приаэродромной территории (в том числе получение и подготовка документации, организация работ по лабораторным замерам, получение заключение Роспотребнадзора).
19
Разрабатываем и согласовываем в ФБУЗ и Роспотребнадзоре проект санитарно-защитной зоны.
20
Получаем согласование с Главным управлением культурного наследия Московской области, либо с Департаментом культурного наследия города Москвы.
21
Разрабатываем проектную документацию (в том числе специальные разделы).
22
Проводим экспертизу проектной документации и инженерных изысканий с результатом выдачи положительного заключения.
23
Выполняем экспертное сопровождение в Главгосэкспертизе, Мосгосэкспертизе и Мособлгосэкспертизе с результатом получения положительного экспертного заключения.
24
Регистрируем документы в ИСОГД (Информационная система обеспечения градостроительной деятельности).
25
Получаем разрешение на строительство (реконструкцию).
26
Подготавливаем комплект исполнительной документации и Актов на скрытые работы.
27
Получаем Заключение о соответствии построенного (реконструированного) объекта проектной документации (ЗОС);
28
Получаем разрешение на ввод объекта в эксплуатацию;
29
Сопровождаем регистрацию объекта в Росреестре.
Легализация самовольной постройки в судебном порядке
От 350 000 руб.
1
Выполняем аудит документации на наличие градостроительных и правовых рисков.
2
Разрабатываем проектную документацию на строительство (реконструкцию) здания.
3
Выполняем техническое обследование построенного (реконструированного) объекта.
4
Готовим заключение о техническом состоянии несущих конструкций и инженерных сетей с выводами, что здание не нарушает прочностных характеристик, норм, не создает угрозы для жизни и здоровья людей.
5
Разрабатываем СТУ и специальные разделы проектной документации (при необходимости).
6
Получаем необходимые заключения в Роспотребнадзоре и МЧС России о соответствии здания нормам и эксплуатационным характеристикам.
7
Разрабатываем АГР (АГО для Московской области) и получаем свидетельство.
8
Узакониваем самострой через получение положительного решение Градостроительной земельной комиссии в виде выписки из протокола заседания ГЗК (при наличии требуемых документов, без судебного решения).
9
Формирование и направление заявление в суд.
10
Сопровождение судебного процесса по рассмотрению дела.
11
Получение определения суда для регистрации права собственности на объект недвижимости.

Получить подробную консультацию

Как проходит работа

Вы звоните или оставляете заявку на сайте
Ведущий специалист связывается с Вами для обсуждения вопроса
В течении дня анализируем документы и получаем необходимую информацию из государственных служб и ведомств по земельному участку и зданию
Готовим менее затратный план легализации незаконного ОКС
Оцениваем размещение дома на земельном участке на предмет градостроительных и технических ограничений, а также способов их устранения
Формируем пакет исходно-разрешительной документации (ИРД)
Вносим изменения в правила землепользования и застройки территории (ПЗЗ)
Получаем необходимые согласования на размещение
Получаем разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства
Выполняем техническое обследование для Госстройнадзора
Проводим проектно-изыскательские работы с результатом получения положительного заключения экспертизы
Регистрируем документы в ИСОГД (Информационная система обеспечения градостроительной деятельности)
Получаем разрешение на строительство (или реконструкцию)
В законном порядке вносим изменения и отступления от проекта при производстве строительных работ в действующее разрешение на строительство (реконструкцию)
Снимаем вопросы в Государственных надзорных службах
Получаем Заключение о соответствии (ЗОС)
Получаем разрешение на ввод в эксплуатацию
Сопровождаем в Росреестре регистрацию права собственности

Объекты, получившие наши положительные заключения

«ПРОИЗВОДСТВЕННО-СКЛАДСКОЙ КОМПЛЕКС»

«ПРОИЗВОДСТВЕННО-СКЛАДСКОЙ КОМПЛЕКС»

Адрес: г. Москва, Троицкий и Новомосковский Административный Округ, п. Курилово, ул. Центральная 15. Общая площадь S = 2 931 м.кв.

Подробнее
«ТОРГОВО-ОФИСНОЕ ЗДАНИЕ»

«ТОРГОВО-ОФИСНОЕ ЗДАНИЕ»

Адрес: Владимирская область, п. Мелехово Школьный переулок 18. Общая площадь S = 1 100 м.кв.

Подробнее
СКЛАДСКОЙ КОМПЛЕКС ПО ХРАНЕНИЮ ШИН

СКЛАДСКОЙ КОМПЛЕКС ПО ХРАНЕНИЮ ШИН

Адрес: г. Москва, Троицкий и Новомосковский Административный Округ, д. Сатино-Татарское. Общая площадь S = 23 700 м.кв.

Подробнее

Отзывы о работе с нами
АМГ
Благодарственное письмо
Гросс
Русьстройэспертиза СитиПроект
ответы на частые вопросы
Если вы не нашли ответ на свой вопрос, вы его можете задать нам и мы в ближайшее время вам на него ответим.
Если эксплуатировать построенный объект без разрешения на ввод?

Это грозит штрафом до 1 000 000 рублей по ст. 9.5 КоАП РФ, а также сносом незаконного строения. Кроме того, если при эксплуатации такого здания будет нанесен вред жизни и здоровью граждан, возможна уголовная ответственность. Также с самовольной постройкой не получится осуществить никаких регистрационных действий — ее нельзя продать, сдать в аренду или подарить.

Что можно строить без разрешения на строительство?

Хозяйственные постройки: бани, сараи, гаражи, погреба. Любые некапитальные здания и сооружения, а также буровые вышки и мачты для антенн связи высотой не более 50 м. Не требует разрешения строительство посольств и консульств за границей, а также газопроводов давлением до 1,2 Мпа.

Не требуют разрешения на строительство также индивидуальные жилые дома. В этом случае процедура носит уведомительный характер, однако совсем обойтись без общения с властями не получится.

Кто признает постройку самовольной?

Согласно ч. 1 ст. 55.32 Градостроительного кодекса здание признается самостроем решением суда или органа местного самоуправления по месту нахождения объекта.

Какие документы нужны для узаконивания самовольной постройки?

Для легализации самостроя без судебного разбирательства потребуется тот же комплект документации, что и при строительстве здания «с нуля». Нужен проект, разрешение на строительство и на ввод в эксплуатацию. Если все это будет получено, можно регистрировать право владения, как будто вы возвели объект законным образом.

Если уладить вопрос с местными властями не удастся, придется действовать по схеме, описанной выше.

Как оформить строение в собственность без документов?

Совсем без бумаг получить право собственности не получится. Потребуется комплект документации, перечисленный в ответе на вопрос «Схема легализации самостроя через суд».

Бесхозяйный объект теоретически можно оформить в собственность на правах приобретательной давности, обратившись в органы местного самоуправления или в суд. Но для этого нужно открыто, непрерывно пользоваться зданием не менее 15 лет и поддерживать его в хорошем состоянии. Кроме того, без документов все равно не обойтись — понадобится межевой план участка, техплан здания и правоустанавливающие документы на ЗУ, на котором расположена постройка.

Если строение узаконено, какой выдается документ?

Никаких бумаг о собственности не выдается с середины 2016 года. Информация о собственнике недвижимости — в том числе легализованного самостроя — заносится в Единый государственный реестр недвижимости и хранится в электронном виде.

В качестве «вещественного» свидетельства права владения можно получить выписку из ЕГРН. Ее выдают в течение 5 рабочих дней. Выписка может понадобиться при совершении регистрационных действий с объектом — например, при продаже или дарении. Заказать ее можно через МФЦ или в личном кабинете на сайте Госуслуг.

В последнем случае выписка приходит в электронном виде в формате .xml, чтобы ее прочитать или распечатать, понадобится специальная программа. Поэтому, если документация нужна в бумажном виде, лучше воспользоваться услугами многофункционального центра.

картинка
время работы:
Пн-Пт: 10:00–18:00
УЗНАТЬ СТОИМОСТЬ ЛЕГАЛИЗАЦИИ ВОЗВЕДЕННЫХ СТРОЕНИЙ
Оставьте заявку и получите дорожную карту с указанием стоимости услуг до регистрации права собственности в Росреестре.
Ваше имя:
Телефон для связи:
Указать объект