Изменение вида разрешенного использования земельного участка ВРИ в Москве, МО

Приобретение в собственность земли не означает, что вы можете делать на ней все, что угодно. Использовать участок можно лишь в соответствии с видом разрешенного использования — ВРИ. Участок, эксплуатируемый не по назначению, может быть даже принудительно изъят у владельца. Особенно, если деятельность нарушает права третьих лиц.
Другой вопрос, что сам ВРИ не является непоколебимой константой и вполне доступен изменению. Это непросто, но мы делаем это регулярно и гарантируем результат.
ВРИ — что это и для чего нужно
Что такое вид разрешенного использования территории — понятно из самого названия. Согласно ГрК РФ, он устанавливается местными властями. При этом они руководствуются исторически обусловленной концепцией использования земли и обеспечением комфортной жизни людей.
ВРИ прописываются в документации по градостроительному зонированию — а именно Правилах землепользования и застройки. Именно ПЗЗ определяют, что можно строить на том или ином участке, а также основные параметры будущих зданий — высоту, этажность или, например, допустимую площадь.
Классификатор ВРИ, утвержденный Службой кадастра и картографии, содержит 13 основных видов использования земли, которые нужно соблюдать. Например, нельзя строить многоквартирный дом на участке для промышленных объектов. Или магазин на территории, предназначенной для ИЖС.
Поэтому, когда приобретаете в аренду или собственность участок, обратите внимание на ВРИ, прописанные в ПЗЗ. Если все же вы этого не сделали или обстоятельства изменились и нужно строить не то, что планировалось изначально — на помощь приходит STAR CITY. Мы установим нужный вид использования земли, даже если для этого придется менять градостроительную политику, предписанную властями Москвы и Подмосковья.
Что будет за нарушение ВРИ
Наказание за нецелевое использование земли предусмотрено ст. 8.8 КоАП РФ. Если кадастровая стоимость участка не определена, штраф для юридических лиц — 100-200 тысяч рублей. Не конец света, но ничего приятного. Но если кадастровая стоимость известна — наказание составляет 1,5 – 2 % от нее. И тут уже все будет зависеть от размеров и местоположения участка — в столице сумма может быть весьма чувствительной.
Но главная проблема не в размерах штрафов, а в том, что последует дальше. Земельным и Гражданским кодексами предусмотрена процедура изъятия земли при неправильном использовании. Конечно, это случится не сразу. Но чтобы этого избежать, нужно будет привести участок в прежнее состояние, т. е. снести все, что вы на нем построили.
И, разумеется, при несоответствии вида разрешенного использования никто не выдаст разрешение на строительство. А если возводить здание без него — получится самострой со всеми «веселыми» последствиями.
Мы можем узаконить самовольную постройку, но лучше не доводить процесс до таких крайностей, а заранее изменить ВРИ на подходящий. Тем более, что эта процедура отнимет значительно меньше времени и денег, чем узаконивание самостроя.
Порядок изменения ВРИ в Москве и Подмосковье
Сложность и длительность процедуры зависят от наличия или отсутствия нужного вида использования в ПЗЗ конкретного участка. Если градостроительный регламент разработан и утвержден — все проще. Тогда мы выберем нужный ВРИ из списка возможных в соответствии с ПЗЗ, или присвоим вспомогательный вид использования в дополнение к тому, что уже есть.
Все осложняется, если нужный ВРИ регламентом не предусмотрен. Тогда придется вносить изменения в Правила землепользования и застройки. Это отдельная услуга — в таких случаях мы персонально рассматриваем каждую ситуацию и принимаем меры для решения проблемы.
Наши эксперты разработают убедительное обоснование для внесения поправок, мы пройдем градостроительную комиссию и отстоим проект на публичных слушаниях. Процедура затянется и потребует затрат — подробные цифры указаны в разделе по изменению ПЗЗ.
Мы не отступаем перед трудностями. Трудности — наша специальность. У нас есть опыт внесения изменений в ПЗЗ Москвы и Московской области. Наши заказчики получали нужный ВРИ и строились спокойно.
Изменение вида разрешенного использования земли в столице и области — процедура всегда платная, хотя есть исключения. Например, если вы строите бизнес-центр или торговый комплекс за пределами ТТК в столице, вы заплатите 0,01 % от кадастровой стоимости участка. Такие затраты допустимы.
Но здесь же таится и риск. После пересмотра ВРИ кадастровая стоимость может увеличиться, что приведет к дополнительным тратам — вырастут налоги или арендная плата. Не факт, что это случится, но мы всегда предупреждаем клиентов о возможных проблемах. К тому же изменения можно оспорить, в том числе в судебном порядке.
Стоимость и сроки изменения ВРИ холдингом STAR CITY
У нас есть опыт в изменении разрешенного использования участков, в том числе в Москве и области. Вы убедитесь в этом, когда посетите раздел «Объекты».
Минимально возможный срок процедуры — 45 рабочих дней, но все зависит от сложности ситуации. Иногда дело может затянуться до 10 месяцев. Начальная цена смены ВРИ составляет 100 000 рублей — не дороже минимального штрафа за нецелевую эксплуатацию земли.
При этом вы будете спокойны за то, что делаете на своем участке. А отсутствие претензий со стороны надзорных органов сбережет время и деньги, которые всегда можно потратить с большей пользой.
Основные виды работ и цены
Как проходит работа
Объекты, получившие наши положительные заключения
Согласно Градостроительному кодексу РФ ВРИ бывают основные, условные и вспомогательные. Существует 13 разновидностей назначения земли, которые утверждены приказом Росреестра № П-0412.
Способ эксплуатации земли отражается в выписке из государственного реестра, в которой указаны все главные характеристики надела. Также его легко выяснить через МФЦ или посмотреть на публичной кадастровой карте Росреестра. На территории населенных пунктов назначение тех или иных земель определяется ПЗЗ муниципального образования. Иногда градостроительная документация предполагает несколько основных ВРИ, из которых застройщик выбирает наиболее подходящий.
У каждого ЗУ может присутствовать несколько ВРИ помимо основного, но они обязательно взаимосвязаны. Условно допустимое использование не должно вступать в противоречие с основным. Например, нельзя построить магазин на участке, изначально предназначенном для садоводства. Получение условного ВРИ согласовывается с местной администрацией. Под вспомогательные роды деятельности запрещено отводить больше четверти площади.
Основной определяющий момент — наличие нужного вида разрешенной эксплуатации в местных ПЗЗ. Если он там есть, процедура пройдет легко. Иначе придется менять Правила землепользования. Это не «конец света», но потребует гораздо более серьезных расходов, как финансовых, так и временных.
Но пренебрегать корректировкой ВРИ опасно. Если вы возведете здание, не соответствующее допустимому способу использования ЗУ, вам будет отказано в разрешении на строительство. Здание превратится в самовольную постройку со всеми вытекающими неприятными последствиями.
Это вправе сделать любой собственник или арендатор -- физическое, юридическое лицо или ИП. Заявление о корректировке способа использования подается в местную администрацию, которая утверждает градостроительную политику конкретного региона.
Если ЗУ арендован у государства по результатам тендера или договор аренды содержит конкретные условия эксплуатации земли. Также нельзя установить ВРИ, который отсутствует в Правилах землепользования и застройки. При недостаточной для желаемой деятельности площади участка изменение также не согласуют.
Поэтому приобретая или арендуя землю, нужно заранее «прокачать» перечисленные нюансы путем проведения градостроительного аудита территории, на которой вы планируете строиться. Лучше подстраховаться, потратившись на экспертов, чем потом проходить «круги ада» с корректировкой градостроительной документации.



