Изменение вида разрешенного использования земельного участка (ВРИ)
Приобретение в собственность земли не означает, что вы можете делать на ней все, что угодно. Использовать земельный участок можно лишь в соответствии с видом разрешенного использования — ВРИ. В случае эксплуатации не по назначению может быть осуществлено принудительное изъятие земельного участка у владельца. Особенно, если деятельность нарушает права третьих лиц.
Другой вопрос, что сам вид ВРИ не является непоколебимой константой и вполне реализуемо его изменение. Это непросто, но мы делаем это регулярно и гарантируем результат.
ВРИ — что это и для чего нужно
- Что такое вид разрешенного использования территории — понятно из самого названия. Согласно ГрК РФ, виды эксплуатации устанавливаются местными властями. При этом они руководствуются исторически обусловленной концепцией использования земли и обеспечением комфортной жизни людей.
- ВРИ прописываются в документах по градостроительному зонированию — а именно Правилах землепользования и застройки. Именно ПЗЗ определяют, что можно строить на тех или иных земельных участках, а также основные параметры будущих зданий — высоту, этажность или, например, допустимую площадь.
- Классификатор видов, утвержденный Службой кадастра и картографии, содержит 13 основных видов использования земли, которые нужно соблюдать. Например, нельзя строить многоквартирный дом на земельных участках для промышленных объектов. Или магазин на территории, предназначенной для ИЖС.
- Поэтому, когда приобретаете в аренду или собственность участок, обратите внимание на виды ВРИ, прописанные в ПЗЗ. Если все же вы этого не сделали или обстоятельства изменились и нужно строить не то, что планировалось изначально — на помощь приходит СТАРСИТИ. Мы установим нужный вид использования земли, даже если для этого придется менять градостроительную политику, предписанную властями Москвы и Московской области.
Получить коммерческое предложение
заполните форму мы перезвоним в самое ближайшее время
Что будет за нарушение ВРИ
- Наказание за нецелевое использование земли предусмотрено ст. 8.8 КоАП РФ. Если кадастровая стоимость земельного участка не определена, штраф для юридических лиц — 100-200 тысяч рублей. Не конец света, но ничего приятного. Но если она известна — наказание составляет 1,5 – 2 % от нее. И тут уже все будет зависеть от размеров и местоположения участка — в столице сумма может быть весьма чувствительной.
- Но главная проблема не в размерах штрафов, а в том, что последует дальше. Земельным и Гражданским кодексами предусмотрена процедура изъятия земли при неправильном использовании. Конечно, это случится не сразу. Но чтобы этого избежать, нужно будет привести земельный участок в прежнее состояние, т. е. снести все, что вы на нем построили.
- И, разумеется, при несоответствии видов допустимого использования никто не выдаст разрешение на строительство или реконструкцию объекта. А если возводить здание без него — получится самострой со всеми «веселыми» последствиями.
- Мы можем узаконить самовольную постройку, но лучше не доводить процесс до таких крайностей, а заранее заняться изменением ВРИ на подходящий. Тем более, что эта процедура отнимет значительно меньше времени и денег, чем узаконивание самостроя.
Изменение ВРИ в Москве и Московской области
- Сложность и длительность процедуры зависят от наличия или отсутствия нужных видов использования в ПЗЗ конкретного земельного участка. Если градостроительный регламент разработан и утвержден — все осуществляется проще. Тогда мы выберем нужный вид ВРИ из списка возможных в соответствии с ПЗЗ, или присвоим вспомогательный вид использования в дополнение к тому, что уже есть.
- Все осложняется, если нужный ВРИ регламентом не предусмотрен. Тогда придется вносить изменения в Правила землепользования и застройки. Это отдельная услуга — в таких случаях мы персонально рассматриваем каждую ситуацию и принимаем меры для решения проблемы.
- Наши эксперты разработают убедительное обоснование для внесения поправок, мы пройдем градостроительную комиссию и отстоим проект на публичных слушаниях. Процедура затянется и потребует затрат — подробные цифры указаны в разделе изменение ПЗЗ.
- Мы не отступаем перед трудностями. Трудности — наша специальность. У нас есть опыт внесения изменений в ПЗЗ Москвы и Московской области. Наши заказчики получали нужный ВРИ и строились спокойно.
- Изменение видов ВРИ земли в столице и области — процедура всегда платная, хотя есть исключения. Например, если вы строите бизнес-центр или торговый комплекс за пределами ТТК в столице, вы заплатите 0,01 % от кадастровой стоимости участка. Такие затраты допустимы.э
- Но здесь же таится и риск. Изменение ВРИ земельного участка может сказаться на изменениях в кадастровой стоимости в сторону увеличения, что приведет к дополнительным тратам — вырастут налоги или арендная плата. Не факт, что это случится, но мы всегда предупреждаем клиентов о возможных проблемах. К тому же пересмотр можно оспорить, в том числе в судебном порядке.
Цена и сроки изменения ВРИ холдингом СТАРСИТИ
- У нас есть опыт в изменении разрешенного использования участков, в том числе в Москве и Московской области. Вы убедитесь в этом, когда посетите раздел «Объекты».
- Минимально возможный срок процедуры по закону — 45 рабочих дней, но все зависит от сложности ситуации. Иногда дело может затянуться до 10 месяцев. Изменение вида разрешенного использования земельного участка начинается от цены в 100 000 рублей — не дороже минимального штрафа за нецелевую эксплуатацию земли.
- При этом вы будете спокойны за то, что делаете на своем участке. А отсутствие претензий со стороны надзорных органов сбережет время и деньги, которые всегда можно потратить с большей пользой.
Как проходит работа?
Основные виды работ и цены
Изменение вида разрешенного использования земельного участка
От 100 000 РУБ
- Подготавливаем основания.
- Выполняем процедуру изменения вида эксплуатации земельного участка.
- Контролируем действия уполномоченных органов, связанных с изменением разрешенного использования земельного участка.
- Приводим вид разрешенного использования земельного участка, в соответствии с необходимым, согласно классификатору.
- Вносим изменения в ПЗЗ (правила землепользования и застройки) Москвы и муниципалитетов Московской области, в том числе генеральные планы (при необходимости).
- Исключаем из ПЗЗ (правила землепользования и застройки) зону КУРТов, в том числе для целей осуществления строительства в таких зонах.
- Сопровождаем и контролируем вопрос изменения ВРИ на публичных слушаниях.
Ответы на частые вопросы
Если вы не нашли ответ на свой вопрос, вы его можете задать нам и мы в ближайшее время вам на него ответим.
Задать вопрос специалисту
Как разрешается использовать землю?
Согласно Градостроительному кодексу РФ ВРИ бывают основные, условные и вспомогательные. Существует 13 видов назначения земли, которые утверждены приказом Росреестра № П-0412.
Как узнать, для чего предназначен участок?
Способ эксплуатации земли отражается в выписке из государственного реестра, в которой указаны все главные характеристики надела. Также его легко выяснить через МФЦ или посмотреть на публичной кадастровой карте Росреестра. На территории населенных пунктов назначение тех или иных земель определяется ПЗЗ муниципального образования. Иногда градостроительные документы предполагают несколько основных видов ВРИ, из которых застройщик выбирает наиболее подходящий.
Сколько типов использования бывает у земельного участка?
У каждого ЗУ может присутствовать несколько видов ВРИ помимо основного, но они обязательно взаимосвязаны. Условно разрешенное использование не должно вступать в противоречие с основным. Например, нельзя построить магазин на участке, изначально предоставленном для садоводства. Получение условно разрешенного ВРИ согласовывается с местной администрацией. Под вспомогательные виды деятельности запрещено отводить больше четверти площади.
Насколько сложна процедура смены вида ЗУ?
Основной определяющий момент — наличие нужного вида разрешенной эксплуатации в местных ПЗЗ. Если он там есть, процедура по изменению пройдет легко. Иначе придется менять Правила землепользования. Это не «конец света», но потребует гораздо более серьезных расходов, как финансовых, так и временных.
Но пренебрегать корректировкой ВРИ опасно. Если вы возведете здание, не соответствующее допустимому виду использования ЗУ, вам будет отказано в разрешении на строительство. Здание превратится в самовольную постройку со всеми вытекающими неприятными последствиями.
Переоформление правоустанавливающих документов на землю, переведенную из состава земель одной категории в другую, не требуется.
Кто меняет тип разрешенной эксплуатации земельного участка?
Это вправе сделать любой собственник или арендатор — физическое, юридическое лицо или ИП. Заявление о корректировке способа использования подается в местную администрацию, которая утверждает градостроительную политику конкретного региона.
В каких случаях невозможно изменить допустимый вид ВРИ участков?
Если земельный участок арендован у государства по результатам тендера или договор аренды содержит конкретные условия эксплуатации земли. Также нельзя установить вид ВРИ, который отсутствует в Правилах землепользования и застройки. При недостаточной для желаемой деятельности площади участка изменение также не согласуют.
Поэтому приобретая или арендуя землю, нужно заранее «прокачать» перечисленные нюансы путем проведения градостроительного аудита территории, на которой вы планируете строиться. Лучше подстраховаться, потратившись на экспертов, чем потом проходить «круги ада» с корректировкой градостроительных документов.
