Получить коммерческое предложение
заполните форму мы перезвоним в самое ближайшее время
Что такое ПЗЗ
- Правила землепользования и застройки — документация градостроительного зонирования, предусмотренная ст. 30 ГрК РФ. Она создается, чтобы упорядочить застройку и установить, что можно, а что нельзя строить на конкретной территории. Правила разбивают населенный пункт на зоны с разными условиями использования и применяются, чтобы отделить, например, жилые кварталы от производств или садовых участков.
- ПЗЗ — это правила, которые устанавливают порядок использования земельных участков на территории города или района. Они определяют границы земельных участков, разрешенное использование земли, требования к строительству и эксплуатации зданий и сооружений, а также другие условия, необходимые для обеспечения безопасности и комфорта жителей. Это важный инструмент для управления градостроительной деятельностью и обеспечения устойчивого развития территорий.
- На практике не всегда удается неукоснительно их соблюдать при строительстве. Иногда приходится менять «правила игры». Это предусмотрено ст. 33 Градостроительного кодекса. Но процедура сложная — власти не дадут корректировать землепользование кому как вздумается. Для этого нужно серьезное обоснование, подкрепленное документами с расчетами и визуализацией. Госорганы должны поверить, что вы предлагаете что-то действительно стоящее; без обосновывающих материалов это невозможно.
- Это непросто — далее мы расскажем, почему. Но именно этим и занимается наш холдинг. Проведя комплексный анализ и подготовив обосновывающие материалы, мы гарантированно обоснуем изменения ПЗЗ, которые нужны вам для возведения ваших объектов.
В каких случаях вносят изменения в ПЗЗ
Согласно п. 5 ч. 3 ст. 33 ГрК РФ, застройщик направляет предложение об изменениях, когда действующие Правила препятствуют эффективному использованию территории и зданий или наносят ущерб их правообладателям. Например, нужно:
- изменить вариант разрешенного использования земли или градостроительное зонирование;
- увеличить площадь или другие максимальные параметры разрешенного строительства;
- переопределить ограничения по использованию земельного участка.
Другими словами, документы нужно менять, если вам нужно построить что-то, что не вписывается в обозначенные чиновниками рамки. Сотрудники нашей компании сталкивались с самыми разными ситуациями и успешно разрешали их в пользу клиента. В том числе, в столице и области, где внесение изменений особенно трудоемко. Мы не боимся трудностей. Трудности — наша специальность.
Внесение изменений в пзз Москвы: порядок
- Как указано в ст. 31-33 Градостроительного кодекса, решение об утверждении ПЗЗ, как первоначальных, так и измененных, принимает глава администрации муниципального образования. В Московской области все обстоит именно так.
- Но в столице свои правила: здесь этим занимается специальная комиссия. Кроме того, в столице порядок изменения регулируется отдельным нормативным документом местного уровня — постановлением № 457-ПП, датированным 17 мая 2018 года.
- Наши сотрудники неоднократно корректировали ПЗЗ в отношении земельных участков. Мы в подробностях знакомы с нормативно-правовой базой и всеми тонкостями процедуры. Об этом далее.
Как мы вносим изменения в ПЗЗ Москвы и МО
Перед изменением первым этапом мы всегда проводим градостроительный аудит. Это нужно, чтобы понять пределы возможных изменений и не остаться у разбитого корыта. Лучше, конечно, делать это еще до покупки земельного участка — тогда вы избежите многих рисков. Но мы беремся решать задачу на любой стадии — опыт позволяет. Вот как мы действуем:
- в Москве:
- после аудита оформляем буклет обоснования в соответствии с постановлением №457 — ПП. Он включает: пояснительную записку, визуализацию планируемых корректировок, ситуационный план, СПОЗУ и расчеты инфраструктуры;
- направляем заявление с приложенным буклетом в комиссию по градостроительству;
- согласовываем проект с нужными инстанциями, в зависимости от конкретной ситуации — НИиПИ Генплана, Москомархитектуре или Департаменте культурного наследия;
- обеспечиваем положительное заключение комиссии и участвуем в публичных слушаниях, которые проводятся согласно ст. 28 ГрК Российской Федерации;
- контролируем внесение изменений;
- получаем ГПЗУ с обозначенными корректировками, которые нужны Вам для строительства;
- в Московской области:
-
-
-
- готовим обоснование строительства, где доказываем необходимость изменений;
- подаем заявление в Комитет по архитектуре и градостроительству, сопровождаем его рассмотрение и добиваемся решения о корректировке;
- формируем техническое задание и разрабатываем изменения в соответствии с ним;
- защищаем проект на общественных слушаниях и при обсуждении советом депутатов МО;
- получаем протоколы Межведомственной комиссии и Градостроительного совета Московской области, а также распоряжение об изменениях;
- принимаем ГПЗУ и вручаем Вам.
-
-
Когда возможен отказ в корректировке ПЗЗ
Сложность обоснования изменений Правил в том, что они должны отражать ваши цели как застройщика, и при этом не противоречить местной градостроительной политике. Иначе высок риск отказа. Это бывает, когда представленный документ не соответствует требованиям:
-
- ППТ и ПМТ;
- ВРИ земельного участка;
- регламентов градостроительства;
- разрешения на отклонение от допустимых параметров строительства.
Мы не раз встречали такое в своей практике — многие клиенты нашей компании столкнулись с отказами госорганов по перечисленным причинам, и мы помогли им. Поможем и вам, если вы тоже потерпели неудачу.
Изменение ПЗЗ с группой компаний СТАР СИТИ
- Менять правила землепользования и застройки — занятие дорогостоящее. Мы не набиваем себе цену, просто знаем, о чем говорим, так как делали это не раз. Мы называем реальные суммы.
- Начальная цена услуги по корректировке ПЗЗ в столице — 500 000 рублей. В Московской области — 400 000 рублей. Но сначала нам нужно провести предварительный аудит документации. Не для того, чтобы оценить свои силы — результат мы гарантируем. А чтобы точно определить объем работ и запланировать расходы. Тогда мы назовем точную сумму и сроки.
- Заказать консультацию Вы можете прямо на сайте, это бесплатно.
- Когда мы приступим к задаче, Вы можете больше не беспокоиться за судьбу проекта. Он будет реализован. Мы внесём изменения и передадим Вам обновленный ГПЗУ, после чего Вы можете подавать заявление на РНС. А можете поручить это нам, и не только это. Строить мы тоже умеем. Откройте раздел «Объекты» — Вы все увидите сами. Мы будем рады, если и Ваш проект займет достойное место в этом ряду. Слово за Вами.
Как проходит работа?
Виды услуг и стоимость
Изменение ПЗЗ в московской области
От 400 000 РУБ
- Готовим обосновывающий материал с планом строительства или реконструкции капитальных объектов, доказывающий необходимость внесения правок.
- Направляем обращение в Комитет по архитектуре и градостроительству Московской области об изменении ПЗЗ.
- Сопровождаем до результата принятия решения о разработке проекта корректировки.
- Составляем Техническое задание на внесение правок в соответствии с ТЭП Заказчика.
- Контролируем разработку материалов по корректировке (текстовая часть, графическая часть, проект постановления о внесении правок).
- Разрабатываем и согласовываем проектные решения.
- Сопровождаем и контролируем проведение общественных и публичных слушаний.
- Получение согласований и утверждений проекта Советом депутатов муниципального образования.
- Забираем протокол МВК и Градсовета Подмосковья.
- Принимаем распоряжение о внесении изменений.
- Получаем ГПЗУ с параметрами разрешенного строительства, необходимых Заказчику.
Внесение изменений в ПЗЗ Москвы
От 900 000 РУБ
- Выполняем градостроительный аудит с определением допустимых параметров и разработки дорожной карты мероприятий.
- Разрабатываем буклет на основании Постановления Правительства Москвы № 457-ПП, датированного 17 мая.2018 г. «Об утверждении Порядка направления и рассмотрения предложений о внесении изменений в правила землепользования и застройки города Москвы».
- Формируем пояснительную записки по вопросу планируемого использования территории.
- Готовим графические материалы, визуализирующие концепцию об изменении ПЗЗ – соответствующие листы карт градостроительного зонирования территории с нанесением намеченных изменений.
- Готовим ситуационный план земельного участка с привязкой к территории, применительно к которой рассматривается проект по внесению изменений с отображением объектов недвижимости.
- Разрабатываем схемы планировочной организации земельного участка (СПОЗУ) или план застройки с указанием мест размещения строящихся или планируемых к строительству объектов и их ТЭП.
- Выполняем расчет показателей минимально допустимого уровня обеспеченности конкретной территориальной зоны объектами инженерной, социальной, коммунальной, транспортной инфраструктур и расчетные показатели максимально допустимого уровня территориальной доступности данных объектов для населения Москвы.
- Направляем заявление в городскую комиссию по вопросам градостроительства, землепользования и застройки.
- Проводим необходимые согласования с органами управления во всех заинтересованных министерствах и инстанциях, в том числе НИиПИ Генерального плана Москвы, Москомархитектуре, Департаменте культурного наследия.
- Разрабатываем буклет градобоснования размещения застройки, выполненный совместно с Москомархитектурой.
- Принимаем заключение городской комиссии по вопросам градостроительства, землепользования и застройки, Окружной комиссии и результат публичных слушаний.
- Сопровождаем и контролируем рассмотрение подготовленного проекта на заседании комиссии Москвы (ГЗК).
- Получение положительного результата о внесении изменений.
- Получаем ГПЗУ с новыми параметрами, необходимыми Заказчику для строительства (реконструкции) объекта.
Ответы на частые вопросы
Если вы не нашли ответ на свой вопрос, вы его можете задать нам и мы в ближайшее время вам на него ответим.
Задать вопрос специалисту
В каком случае необходимы правки ПЗЗ?
Правки необходимы в том случае, если собственник земельного участка желает использовать его под иное назначение, не предусмотренное действующим ПЗЗ, в том числе, когда правила не позволяют или ограничивают возведение объекта на территориях «сохраняемого землепользования» с нулевыми параметрами разрешённого строительства.
Могут ли государственные уполномоченные органы отказать в процедуре внесения изменений в ПЗЗ?
Следует отметить, что уполномоченные органы вправе отказать в процедуре, в том числе, по соображениям нецелесообразности, если сочтут предложения несоответствующими задачам градостроительного развития территории или действующим градостроительным нормам. В связи с этим, а также существенными различиями в решении данного вопроса в Москве и Московской области, требуется привлечение специалистов. В противном случае все может обернуться неоправданными затратами времени и ресурсов.
Можно внести изменения в ПЗЗ Москвы без проведения публичных слушаний?
С 2019 года стала действовать упрощенная процедура без проведения публичных слушаний. Ее применение возможно при первичном внесении изменений в виды разрешенного использования земельного участка, но не более чем на 10% от каждого из предельных параметров строительства. Упрощённый порядок необходим, в первую очередь, если требуется изменить разрешённое использование земельного участка под существующим объектом капитального строительства, что позволяет сократить сроки реализации проекта в среднем на 4-6 месяцев. Например, переделать производственное здание в офисы или гостиницу (апартаменты).
Когда необходимо внесение изменений в ПЗЗ?
- В случаях, при которых действующие Правила предусматривает запрет или ограничение на новое строительство;
- если невозможна реконструкция капитального объекта с изменением технико-экономических показателей (высотности, этажности, плотности застройки, функционального назначения, общей площади);
- когда для территориальной зоны, в пределах которой находится земельный участок, градостроительным регламентом не предусмотрен необходимый для собственника ВРИ;
- когда установленные к рассматриваемому земельному участку границы территориальных зон и градостроительные или иные ограничения (особые условия) использования территории препятствуют привлечению инвестиций.
Чтобы заказать выписку из документа, нужно обратиться в территориальный градостроительный департамент, в МФЦ или на Госуслуги, подготовив заявление с адресом участка, кадастровым номер и площадью земельного участка.
Какая цель корректировки ПЗЗ?
- Корректировки перечня видов разрешенного использования земельного участка;
- правка параметров разрешенного строительства;
- перенос границ территориальных зон (при нахождении земельного участка в нескольких территориальных зонах);
- установление или исключения зон по комплексному устойчивому развитию территории (КУРТ).
Кем принимается решение об изменении ПЗЗ в г. Москва?
Решение принимается Городской комиссией по вопросам градостроительства, землепользования и застройки при Правительстве, которая дает свое заключение по предлагаемым изменениям.
Как происходит изменение ПЗЗ в Московской области?
В целях нового строительства (реконструкции) корректировка осуществляется путем:
- включения земельного участка в территориальную зону с необходимыми параметрами из числа предусмотренных ПЗЗ;
- переноса границ территориальных зон (для исключения пересечения с границами земельных участков);
- корректировки видов разрешенного использования территориальных зон (не только для конкретного участка, но и для всех территорий с соответствующим индексом); установления, исключения или корректировки параметров зон КУРТ.
Кто выдает распоряжение об изменении ПЗЗ в Московской области?
Это реализует Комитет по архитектуре и градостроительству Московской области на основании заключения Комиссии по подготовке проектов правил землепользования и застройки Московской области.
