Внесение изменений в правила землепользования и застройки (ПЗЗ)



Содержание
- Что такое ПЗЗ
- В каких случаях вносят изменения в ПЗЗ
- Внесение изменений в пзз Москвы: порядок
- Как мы вносим изменения в ПЗЗ Москвы и Московской области
- Когда возможен отказ в корректировке ПЗЗ
- Изменение ПЗЗ с группой компаний STAR CITY
- Основные виды работ и цены
- Как проходит работа над проектом
- Ответы на популярные вопросы
Что такое ПЗЗ
Правила землепользования и застройки — документация градостроительного зонирования, предусмотренная ст. 30 ГрК РФ. Она создается, чтобы упорядочить застройку и установить, что можно, а что нельзя строить на конкретной территории. Правила разбивают населенный пункт на зоны с разными условиями использования и применяются, чтобы отделить, например, жилые кварталы от производств или садовых участков.
На практике не всегда удается неукоснительно их соблюдать при строительстве. Иногда приходится менять «правила игры». Это предусмотрено ст. 33 Градостроительного кодекса. Но процедура сложная — власти не дадут корректировать землепользование кому как вздумается. Для этого нужно серьезное обоснование, подкрепленное документами с расчетами и визуализацией. Госорганы должны поверить, что вы предлагаете что-то действительно стоящее; без обосновывающих материалов это невозможно.
Это непросто — далее мы расскажем, почему. Но именно этим и занимается наш холдинг. Проведя комплексный анализ и подготовив обосновывающие материалы, мы гарантированно обоснуем изменения ПЗЗ, которые нужны вам для возведения ваших объектов.
В каких случаях вносят изменения в ПЗЗ
Согласно п. 5 ч. 3 ст. 33 ГрК РФ, застройщик направляет предложение об изменениях, когда действующие Правила препятствуют эффективному использованию территории и зданий или наносят ущерб их правообладателям. Например, нужно:
- изменить вариант разрешенного использования земли или градостроительное зонирование;
- увеличить площадь или другие максимальные параметры разрешенного строительства;
- переопределить ограничения по использованию земельного участка.
Другими словами, документы нужно менять, если вам нужно построить что-то, что не вписывается в обозначенные чиновниками рамки. Сотрудники нашей компании сталкивались с самыми разными ситуациями и успешно разрешали их в пользу клиента. В том числе, в столице и области, где внесение изменений особенно трудоемко. Мы не боимся трудностей. Трудности — наша специальность.
Внесение изменений в пзз Москвы: порядок
Как указано в ст. 31-33 Градостроительного кодекса, решение об утверждении ПЗЗ, как первоначальных, так и измененных, принимает глава администрации муниципального образования. В Московской области все обстоит именно так.
Но в столице свои правила: здесь этим занимается специальная комиссия. Кроме того, в столице порядок изменения регулируется отдельным нормативным документом местного уровня — постановлением № 457-ПП, датированным 17 мая 2018 года.
Наши сотрудники неоднократно корректировали ПЗЗ в отношении земельных участков. Мы в подробностях знакомы с нормативно-правовой базой и всеми тонкостями процедуры. Об этом далее.
Как мы вносим изменения в ПЗЗ Москвы и МО
Перед изменением первым этапом мы всегда проводим градостроительный аудит. Это нужно, чтобы понять пределы возможных изменений и не остаться у разбитого корыта. Лучше, конечно, делать это еще до покупки земельного участка — тогда вы избежите многих рисков. Но мы беремся решать задачу на любой стадии — опыт позволяет. Вот как мы действуем:
- в Москве:
- после аудита оформляем буклет обоснования в соответствии с постановлением №457 — ПП. Он включает: пояснительную записку, визуализацию планируемых корректировок, ситуационный план, СПОЗУ и расчеты инфраструктуры;
- направляем заявление с приложенным буклетом в комиссию по градостроительству;
- согласовываем проект с нужными инстанциями, в зависимости от конкретной ситуации — НИиПИ Генплана, Москомархитектуре или Департаменте культурного наследия;
- обеспечиваем положительное заключение комиссии и участвуем в публичных слушаниях, которые проводятся согласно ст. 28 ГрК Российской Федерации;
- контролируем внесение изменений;
- получаем ГПЗУ с обозначенными корректировками, которые нужны Вам для строительства;
- в Московской области:
- готовим обоснование строительства, где доказываем необходимость изменений;
- подаем заявление в Комитет по архитектуре и градостроительству, сопровождаем его рассмотрение и добиваемся решения о корректировке;
- формируем техническое задание и разрабатываем изменения в соответствии с ним;
- защищаем проект на общественных слушаниях и при обсуждении советом депутатов МО;
- получаем протоколы Межведомственной комиссии и Градостроительного совета Московской области, а также распоряжение об изменениях;
- принимаем ГПЗУ и вручаем Вам.
Мы всегда выполняем задачу до конца. Если есть хоть какой-то шанс согласовать ваши параметры строительства — мы сделаем это. Но если дело совсем «труба», мы скажем об этом сразу и не будем давать бессмысленных обещаний. Но такое в нашей практике бывало редко — чаще всего ситуация вполне поправима.
Когда возможен отказ в корректировке ПЗЗ
Сложность обоснования изменений Правил в том, что они должны отражать ваши цели как застройщика, и при этом не противоречить местной градостроительной политике. Иначе высок риск отказа. Это бывает, когда представленный документ не соответствует требованиям:
- ППТ и ПМТ;
- ВРИ земельного участка;
- регламентов градостроительства;
- разрешения на отклонение от допустимых параметров строительства.
Мы не раз встречали такое в своей практике — многие клиенты нашей компании столкнулись с отказами госорганов по перечисленным причинам, и мы помогли им. Поможем и вам, если вы тоже потерпели неудачу.
Изменение ПЗЗ с группой компаний STAR CITY
Менять правила землепользования и застройки — занятие дорогостоящее. Мы не набиваем себе цену, просто знаем, о чем говорим, так как делали это не раз. Мы называем реальные суммы.
Начальная цена услуги по корректировке ПЗЗ в столице — 500 000 рублей. В Московской области — 400 000 рублей. Но сначала нам нужно провести предварительный аудит документации. Не для того, чтобы оценить свои силы — результат мы гарантируем. А чтобы точно определить объем работ и запланировать расходы. Тогда мы назовем точную сумму и сроки.
Заказать консультацию Вы можете прямо на сайте, это бесплатно.
Когда мы приступим к задаче, Вы можете больше не беспокоиться за судьбу проекта. Он будет реализован. Мы внесём изменения и передадим Вам обновленный ГПЗУ, после чего Вы можете подавать заявление на РНС. А можете поручить это нам, и не только это. Строить мы тоже умеем. Откройте раздел «Объекты» — Вы все увидите сами. Мы будем рады, если и Ваш проект займет достойное место в этом ряду. Слово за Вами.
Виды услуг и стоимость
Из чего состоит работа
Объекты, получившие наши положительные заключения
Правки необходимы в том случае, если собственник земельного участка желает использовать его под иное назначение, не предусмотренное действующим ПЗЗ, в том числе, когда правила не позволяют или ограничивают возведение объекта на территориях «сохраняемого землепользования» с нулевыми параметрами разрешённого строительства.
Следует отметить, что уполномоченные органы вправе отказать в процедуре, в том числе, по соображениям нецелесообразности, если сочтут предложения несоответствующими задачам градостроительного развития территории или действующим градостроительным нормам. В связи с этим, а также существенными различиями в решении данного вопроса в Москве и Московской области, требуется привлечение специалистов. В противном случае все может обернуться неоправданными затратами времени и ресурсов.
С 2019 года стала действовать упрощенная процедура без проведения публичных слушаний. Ее применение возможно при первичном внесении изменений в виды разрешенного использования земельного участка, но не более чем на 10% от каждого из предельных параметров строительства. Упрощённый порядок необходим, в первую очередь, если требуется изменить разрешённое использование земельного участка под существующим объектом капитального строительства, что позволяет сократить сроки реализации проекта в среднем на 4-6 месяцев. Например, переделать производственное здание в офисы или гостиницу (апартаменты).
- В случаях, при которых действующие Правила предусматривает запрет или ограничение на новое строительство;
- если невозможна реконструкция капитального объекта с изменением технико-экономических показателей (высотности, этажности, плотности застройки, функционального назначения, общей площади);
- когда для территориальной зоны, в пределах которой находится земельный участок, градостроительным регламентом не предусмотрен необходимый для собственника ВРИ;
- когда установленные к рассматриваемому земельному участку границы территориальных зон и градостроительные или иные ограничения (особые условия) использования территории препятствуют привлечению инвестиций.
Чтобы заказать выписку из документа, нужно обратиться в территориальный градостроительный департамент, в МФЦ или на Госуслуги, подготовив заявление с адресом участка, кадастровым номер и площадью земельного участка.
Корректировки перечня видов разрешенного использования земельного участка;
правка параметров разрешенного строительства;
перенос границ территориальных зон (при нахождении земельного участка в нескольких территориальных зонах);
установление или исключения зон по комплексному устойчивому развитию территории (КУРТ).
Решение принимается Городской комиссией по вопросам градостроительства, землепользования и застройки при Правительстве, которая дает свое заключение по предлагаемым изменениям.
В целях нового строительства (реконструкции) корректировка осуществляется путем:
включения земельного участка в территориальную зону с необходимыми параметрами из числа предусмотренных ПЗЗ;
переноса границ территориальных зон (для исключения пересечения с границами земельных участков);
корректировки видов разрешенного использования территориальных зон (не только для конкретного участка, но и для всех территорий с соответствующим индексом); установления, исключения или корректировки параметров зон КУРТ.
Это реализует Комитет по архитектуре и градостроительству Московской области на основании заключения Комиссии по подготовке проектов правил землепользования и застройки Московской области.






