Внесение изменений в правила землепользования и застройки (ПЗЗ)



Содержание
Правила землепользования и застройки, или ПЗЗ — документация градостроительного зонирования, предусмотренная ст. 30 ГрК РФ. Она создается, чтобы упорядочить застройку и установить, что можно, а что нельзя строить на конкретной территории. ПЗЗ разбивают территорию населенного пункта на зоны с разными условиями использования. Правила нужны, чтобы отделить, например, жилые кварталы от производств или садовых участков.
На практике не всегда получается неукоснительно соблюдать ПЗЗ при строительстве. Иногда приходится менять «правила игры». Это предусмотрено ст. 33 Градостроительного кодекса. Но процедура сложная — власти не дадут корректировать землепользование кому как вздумается. Для этого нужно серьезное обоснование, подкрепленное расчетами и визуализацией. Госорганы должны поверить, что вы предлагаете что-то действительно стоящее.
Это непросто — далее мы расскажем, почему. Но именно этим и занимается наш холдинг. Мы гарантированно обоснуем изменения ПЗЗ, которые нужны вам для возведения ваших объектов.
В каких случаях вносят изменения в ПЗЗ
Согласно п. 5 ч. 3 ст. 33 ГрК РФ, застройщик направляет предложение об изменениях, когда действующие правила землепользования препятствуют эффективному использованию территории и зданий или наносят ущерб их правообладателям. Например, нужно:
- изменить вариант разрешенного использования земли или градостроительное зонирование;
- увеличить площадь застройки или другие максимальные параметры разрешенного строительства;
- переопределить ограничения по использованию земельного участка.
Другими словами, ПЗЗ нужно менять, если вам нужно построить что-то, что не вписывается в обозначенные чиновниками рамки. Наши сотрудники сталкивались с самыми разными ситуациями и успешно разрешали их в пользу клиента. В том числе в Москве и области, где внесение изменений в ПЗЗ особенно трудоемко. Мы не боимся трудностей. Трудности — наша специальность.
Как принимается решение о внесении изменений
Как указано в ст. 31-33 Градостроительного кодекса, решение об утверждении ПЗЗ, как первоначальных, так и измененных, принимает глава администрации муниципального образования. В Московской области все обстоит именно так.
Но в столице свои правила. Здесь землепользованием и застройкой занимается специальная комиссия. Кроме того, в Москве порядок изменения ПЗЗ регулируется отдельным нормативным документом местного уровня — постановлением № 457 – ПП, датированным 17 мая 2018 года.
Наши сотрудники неоднократно корректировали ПЗЗ в Москве и Подмосковье. Мы в подробностях знакомы с нормативной базой и всеми тонкостями процедуры. Об этом далее.
Как мы вносим изменения в ПЗЗ Москвы и области
Первым этапом мы всегда проводим градостроительный аудит. Это нужно, чтобы понять пределы возможных изменений ПЗЗ и не остаться у разбитого корыта. Лучше, конечно, делать это еще до покупки участка — тогда вы избежите многих рисков. Но мы беремся решать задачу на любой стадии — опыт позволяет. Вот как мы действуем:
- в Москве:
- после аудита оформляем буклет обоснования в соответствии с постановлением №457 – ПП. Он включает пояснительную записку, визуализацию планируемых изменений, ситуационный план, СПОЗУ и расчеты инфраструктуры;
- направляем заявление с приложенным буклетом в комиссию города Москвы по градостроительству;
- согласовываем проект с нужными инстанциями, в зависимости от конкретной ситуации — НИиПИ Генплана, Москомархитектуре или Департаменте культурного наследия;
- обеспечиваем положительное заключение комиссии и участвуем в публичных слушаниях, которые проводятся согласно ст. 28 ГрК РФ;
- контролируем внесение изменений;
- получаем ГПЗУ с обозначенными изменениями, которые нужны вам для строительства;
- в Московской области:
- готовим обоснование строительства, где доказываем необходимость изменений;
- подаем заявление в Комитет по архитектуре и градостроительству, сопровождаем его рассмотрение и добиваемся решения о корректировке ПЗЗ;
- формируем техническое задание и разрабатываем изменения в соответствии с ним;
- защищаем проект на общественных слушаниях и при обсуждении советом депутатов МО;
- получаем протоколы Межведомственной комиссии и Градостроительного совета Московской области, а также распоряжение об изменениях;
- получаем ГПЗУ и вручаем вам.
Мы всегда выполняем задачу до конца. Если есть хоть какой-то шанс согласовать ваши параметры строительства — мы сделаем это. Но если дело совсем «труба», мы скажем об этом сразу и не будем давать бессмысленных обещаний. Но такое в нашей практике бывало редко — чаще всего ситуация вполне поправима.
Когда возможен отказ в корректировке ПЗЗ
Сложность обоснования изменений правил землепользования в том, что они должны отражать ваши цели как застройщика, и при этом не противоречить местной градостроительной политике. Иначе высок риск отказа. Это бывает, когда представленная документация не соответствует требованиям:
- ППТ и ПМТ;
- ВРИ участка;
- градостроительных регламентов;
- разрешения на отклонение от допустимых параметров строительства.
Мы не раз встречали такое в своей практике — многие наши клиенты столкнулись с отказами госорганов по перечисленным причинам, и мы помогли им. Поможем и вам, если вы тоже потерпели неудачу.
Изменение ПЗЗ с группой компаний STAR CITY
Менять правила землепользования и застройки — занятие дорогостоящее. Мы не набиваем себе цену, просто знаем, о чем говорим, так как делали это не раз. Мы называем реальные суммы.
Начальная цена услуги по корректировке ПЗЗ в столице — 500 000 рублей. В Московской области — 400 000 рублей. Но сначала нам нужно провести предварительный аудит документации. Не для того, чтобы оценить свои силы — результат мы гарантируем. А чтобы точно определить объем работ и запланировать расходы. Тогда мы назовем точную сумму и сроки.
Когда мы приступим к задаче, вы можете больше не беспокоиться за судьбу проекта. Он будет реализован. Мы передадим вам обновленный ГПЗУ, после чего вы можете подавать заявление на РНС. А можете поручить это нам, и не только это. Строить мы тоже умеем. Откройте раздел «Объекты» — вы все увидите сами. Мы будем рады, если и ваш проект займет достойное место в этом ряду. Слово за вами.
как проходит работа
Объекты, получившие наши положительные заключения
Изменение правил землепользования и застройки необходимо в том случае, если собственник земельного участка желает использовать его под иное назначение, не предусмотренное действующим ПЗЗ, в том числе, когда правила не позволяют или ограничивают возведение объекта на территориях «сохраняемого землепользования» в Москве с нулевыми параметрами разрешённого строительства.
Следует отметить, что уполномоченные органы вправе отказать в изменении ПЗЗ, в том числе по соображениям нецелесообразности, если сочтут предложения несоответствующими задачам градостроительного развития территории или действующим градостроительным нормам. В связи с этим, а также существенными различиями в решении данного вопроса в Москве и Московской области, процедура внесения изменений требует привлечения специалистов. В противном случае, все может обернуться неоправданными затратами времени и ресурсов.
С 2019 года стала действовать упрощенная процедура внесения изменений в ПЗЗ без проведения публичных слушаний. Ее применение возможно при первичном внесении изменений в виды разрешенного использования, но не более чем на 10% от каждого из предельных параметров строительства. Упрощённый порядок необходим в первую очередь, если требуется изменить разрешённое использование участка под существующим объектом капитального строительства, что позволяет сократить сроки реализации проекта в среднем на 4-6 месяцев. Например, переделать производственное здание в офисы или гостиницу (апартаменты).
В случаях, при которых действующее ПЗЗ предусматривает запрет или ограничение на новое строительство; если невозможна реконструкция капитального объекта с изменением технико-экономических показателей (высотности, этажности, плотности застройки, функционального назначения, общей площади); когда для территориальной зоны, в пределах которой находится земельный участок, градостроительным регламентом не предусмотрен необходимый для собственника вид разрешенного использования (ВРИ); установленные к рассматриваемому земельному участку границы территориальных зон и градостроительные или иные ограничения (особые условия) использования территории препятствуют привлечению инвестиций.
Изменение перечня видов разрешенного использования земельного участка; изменение параметров разрешенного строительства; изменение границ территориальных зон (при нахождении участка в нескольких территориальных зонах); установление или исключения зон по комплексному устойчивому развитию территории (КУРТ).
Решение о внесении или об отказе во внесении изменений в ПЗЗ Москвы принимается Городской комиссией по вопросам градостроительства, землепользования и застройки при Правительстве Москвы, которая дает свое заключение по предлагаемым изменениям.
Изменение ПЗЗ в муниципалитетах Московской области, в целях нового строительства (реконструкции) осуществляется путем: включения участка в территориальную зону с необходимыми параметрами из числа предусмотренных ПЗЗ; изменения границ территориальных зон (для исключения пересечения с границами участков); корректировки видов разрешенного использования территориальных зон (не только для конкретного участка, но и для всех территорий с соответствующим индексом); установления, исключения или корректировки параметров зон КУРТ.
Изменение правил землепользования и застройки в Московской области осуществляет Комитет по архитектуре и градостроительству Московской области на основании заключения Комиссии по подготовке проектов правил землепользования и застройки Московской области.



