Внесение изменений в правила землепользования и застройки (ПЗЗ)

Правила землепользования и застройки, или ПЗЗ — документация градостроительного зонирования, предусмотренная ст. 30 ГрК РФ. Она создается, чтобы упорядочить застройку и установить, что можно, а что нельзя строить на конкретной территории. ПЗЗ разбивают территорию населенного пункта на зоны с разными условиями использования. Правила нужны, чтобы отделить, например, жилые кварталы от производств или садовых участков.

На практике не всегда получается неукоснительно соблюдать ПЗЗ при строительстве. Иногда приходится менять «правила игры». Это предусмотрено ст. 33 Градостроительного кодекса. Но процедура сложная — власти не дадут корректировать землепользование кому как вздумается. Для этого нужно серьезное обоснование, подкрепленное расчетами и визуализацией. Госорганы должны поверить, что вы предлагаете что-то действительно стоящее.

Это непросто — далее мы расскажем, почему. Но именно этим и занимается наш холдинг. Мы гарантированно обоснуем изменения ПЗЗ, которые нужны вам для возведения ваших объектов.

В каких случаях вносят изменения в ПЗЗ

Согласно п. 5 ч. 3 ст. 33 ГрК РФ, застройщик направляет предложение об изменениях, когда действующие правила землепользования препятствуют эффективному использованию территории и зданий или наносят ущерб их правообладателям. Например, нужно:

• изменить вариант разрешенного использования земли или градостроительное зонирование;
• увеличить площадь застройки или другие максимальные параметры разрешенного строительства;
• переопределить ограничения по использованию земельного участка.

Другими словами, ПЗЗ нужно менять, если вам нужно построить что-то, что не вписывается в обозначенные чиновниками рамки. Наши сотрудники сталкивались с самыми разными ситуациями и успешно разрешали их в пользу клиента. В том числе в Москве и области, где внесение изменений в ПЗЗ особенно трудоемко. Мы не боимся трудностей. Трудности — наша специальность.

Как принимается решение о внесении изменений

Как указано в ст. 31-33 Градостроительного кодекса, решение об утверждении ПЗЗ, как первоначальных, так и измененных, принимает глава администрации муниципального образования. В Московской области все обстоит именно так.

Но в столице свои правила. Здесь землепользованием и застройкой занимается специальная комиссия. Кроме того, в Москве порядок изменения ПЗЗ регулируется отдельным нормативным документом местного уровня — постановлением № 457 – ПП, датированным 17 мая 2018 года.

Наши сотрудники неоднократно корректировали ПЗЗ в Москве и Подмосковье. Мы в подробностях знакомы с нормативной базой и всеми тонкостями процедуры. Об этом далее.

Как мы вносим изменения в ПЗЗ Москвы и области

Первым этапом мы всегда проводим градостроительный аудит. Это нужно, чтобы понять пределы возможных изменений ПЗЗ и не остаться у разбитого корыта. Лучше, конечно, делать это еще до покупки участка — тогда вы избежите многих рисков. Но мы беремся решать задачу на любой стадии — опыт позволяет. Вот как мы действуем:

• в Москве:

• после аудита оформляем буклет обоснования в соответствии с постановлением №457 – ПП. Он включает пояснительную записку, визуализацию планируемых изменений, ситуационный план, СПОЗУ и расчеты инфраструктуры;
• направляем заявление с приложенным буклетом в комиссию города Москвы по градостроительству;
• согласовываем проект с нужными инстанциями, в зависимости от конкретной ситуации — НИиПИ Генплана, Москомархитектуре или Департаменте культурного наследия;
• обеспечиваем положительное заключение комиссии и участвуем в публичных слушаниях, которые проводятся согласно ст. 28 ГрК РФ;
• контролируем внесение изменений;
• получаем ГПЗУ с обозначенными изменениями, которые нужны вам для строительства;

• в Московской области:
  • готовим обоснование строительства, где доказываем необходимость изменений;
  • подаем заявление в Комитет по архитектуре и градостроительству, сопровождаем его рассмотрение и добиваемся решения о корректировке ПЗЗ;
  • формируем техническое задание и разрабатываем изменения в соответствии с ним;
  • защищаем проект на общественных слушаниях и при обсуждении советом депутатов МО;
  • получаем протоколы Межведомственной комиссии и Градостроительного совета Московской области, а также распоряжение об изменениях;
  • получаем ГПЗУ и вручаем вам.

Мы всегда выполняем задачу до конца. Если есть хоть какой-то шанс согласовать ваши параметры строительства — мы сделаем это. Но если дело совсем «труба», мы скажем об этом сразу и не будем давать бессмысленных обещаний. Но такое в нашей практике бывало редко — чаще всего ситуация вполне поправима.

Когда возможен отказ в корректировке ПЗЗ

Сложность обоснования изменений правил землепользования в том, что они должны отражать ваши цели как застройщика, и при этом не противоречить местной градостроительной политике. Иначе высок риск отказа. Это бывает, когда представленная документация не соответствует требованиям:

• ППТ и ПМТ;
• ВРИ участка;
• градостроительных регламентов;
• разрешения на отклонение от допустимых параметров строительства.

Мы не раз встречали такое в своей практике — многие наши клиенты столкнулись с отказами госорганов по перечисленным причинам, и мы помогли им. Поможем и вам, если вы тоже потерпели неудачу.

Изменение ПЗЗ с группой компаний STAR CITY

Менять правила землепользования и застройки — занятие дорогостоящее. Мы не набиваем себе цену, просто знаем, о чем говорим, так как делали это не раз. Мы называем реальные суммы.

Начальная цена услуги по корректировке ПЗЗ в столице — 500 000 рублей. В Московской области — 400 000 рублей. Но сначала нам нужно провести предварительный аудит документации. Не для того, чтобы оценить свои силы — результат мы гарантируем. А чтобы точно определить объем работ и запланировать расходы. Тогда мы назовем точную сумму и сроки.

Когда мы приступим к задаче, вы можете больше не беспокоиться за судьбу проекта. Он будет реализован. Мы передадим вам обновленный ГПЗУ, после чего вы можете подавать заявление на РНС. А можете поручить это нам, и не только это. Строить мы тоже умеем. Откройте раздел «Объекты» — вы все увидите сами. Мы будем рады, если и ваш проект займет достойное место в этом ряду. Слово за вами.