Внесение изменений в правила землепользования и застройки (ПЗЗ)

Что такое ПЗЗ

Правила землепользования и застройки — документация градостроительного зонирования, предусмотренная ст. 30 ГрК РФ. Она создается, чтобы упорядочить застройку и установить, что можно, а что нельзя строить на конкретной территории. Правила разбивают населенный пункт на зоны с разными условиями использования и применяются, чтобы отделить, например, жилые кварталы от производств или садовых участков.

ПЗЗ — это правила, которые устанавливают порядок использования земельных участков на территории города или района. Они определяют границы земельных участков, разрешенное использование земли, требования к строительству и эксплуатации зданий и сооружений, а также другие условия, необходимые для обеспечения безопасности и комфорта жителей. Это важный инструмент для управления градостроительной деятельностью и обеспечения устойчивого развития территорий.

На практике не всегда удается неукоснительно их соблюдать при строительстве. Иногда приходится менять «правила игры». Это предусмотрено ст. 33 Градостроительного кодекса. Но процедура сложная — власти не дадут корректировать землепользование кому как вздумается. Для этого нужно серьезное обоснование, подкрепленное документами с расчетами и визуализацией. Госорганы должны поверить, что вы предлагаете что-то действительно стоящее; без обосновывающих материалов это невозможно.

Это непросто — далее мы расскажем, почему. Но именно этим и занимается наш холдинг. Проведя комплексный анализ и подготовив обосновывающие материалы, мы гарантированно обоснуем изменения ПЗЗ, которые нужны вам для возведения ваших объектов.

В каких случаях вносят изменения в ПЗЗ

Согласно п. 5 ч. 3 ст. 33 ГрК РФ, застройщик направляет предложение об изменениях, когда действующие Правила препятствуют эффективному использованию территории и зданий или наносят ущерб их правообладателям. Например, нужно:

• изменить вариант разрешенного использования земли или градостроительное зонирование;
• увеличить площадь или другие максимальные параметры разрешенного строительства;
• переопределить ограничения по использованию земельного участка.

Другими словами, документы нужно менять, если вам нужно построить что-то, что не вписывается в обозначенные чиновниками рамки. Сотрудники нашей компании сталкивались с самыми разными ситуациями и успешно разрешали их в пользу клиента. В том числе, в столице и области, где внесение изменений особенно трудоемко. Мы не боимся трудностей. Трудности — наша специальность.

Внесение изменений в пзз Москвы: порядок

Как указано в ст. 31-33 Градостроительного кодекса, решение об утверждении ПЗЗ, как первоначальных, так и измененных, принимает глава администрации муниципального образования. В Московской области все обстоит именно так.

Но в столице свои правила: здесь этим занимается специальная комиссия. Кроме того, в столице порядок изменения регулируется отдельным нормативным документом местного уровня — постановлением № 457-ПП, датированным 17 мая 2018 года.

Наши сотрудники неоднократно корректировали ПЗЗ в отношении земельных участков. Мы в подробностях знакомы с нормативно-правовой базой и всеми тонкостями процедуры. Об этом далее.

Как мы вносим изменения в ПЗЗ Москвы и МО

Перед изменением первым этапом мы всегда проводим градостроительный аудит. Это нужно, чтобы понять пределы возможных изменений и не остаться у разбитого корыта. Лучше, конечно, делать это еще до покупки земельного участка — тогда вы избежите многих рисков. Но мы беремся решать задачу на любой стадии — опыт позволяет. Вот как мы действуем:

• в Москве:
  • после аудита оформляем буклет обоснования в соответствии с постановлением №457 — ПП. Он включает: пояснительную записку, визуализацию планируемых корректировок, ситуационный план, СПОЗУ и расчеты инфраструктуры;
  • направляем заявление с приложенным буклетом в комиссию по градостроительству;
  • согласовываем проект с нужными инстанциями, в зависимости от конкретной ситуации — НИиПИ Генплана, Москомархитектуре или Департаменте культурного наследия;
  • обеспечиваем положительное заключение комиссии и участвуем в публичных слушаниях, которые проводятся согласно ст. 28 ГрК Российской Федерации;
  • контролируем внесение изменений;
  • получаем ГПЗУ с обозначенными корректировками, которые нужны Вам для строительства;
• в Московской области:
  • готовим обоснование строительства, где доказываем необходимость изменений;
  • подаем заявление в Комитет по архитектуре и градостроительству, сопровождаем его рассмотрение и добиваемся решения о корректировке;
  • формируем техническое задание и разрабатываем изменения в соответствии с ним;
  • защищаем проект на общественных слушаниях и при обсуждении советом депутатов МО;
  • получаем протоколы Межведомственной комиссии и Градостроительного совета Московской области, а также распоряжение об изменениях;
  • принимаем ГПЗУ и вручаем Вам.

Мы всегда выполняем задачу до конца. Если есть хоть какой-то шанс согласовать ваши параметры строительства — мы сделаем это. Но если дело совсем «труба», мы скажем об этом сразу и не будем давать бессмысленных обещаний. Но такое в нашей практике бывало редко — чаще всего ситуация вполне поправима.

Когда возможен отказ в корректировке ПЗЗ

Сложность обоснования изменений Правил в том, что они должны отражать ваши цели как застройщика, и при этом не противоречить местной градостроительной политике. Иначе высок риск отказа. Это бывает, когда представленный документ не соответствует требованиям:

• ППТ и ПМТ;
• ВРИ земельного участка;
• регламентов градостроительства;
• разрешения на отклонение от допустимых параметров строительства.

Мы не раз встречали такое в своей практике — многие клиенты нашей компании столкнулись с отказами госорганов по перечисленным причинам, и мы помогли им. Поможем и вам, если вы тоже потерпели неудачу.

Изменение ПЗЗ с группой компаний STAR CITY

Менять правила землепользования и застройки — занятие дорогостоящее. Мы не набиваем себе цену, просто знаем, о чем говорим, так как делали это не раз. Мы называем реальные суммы.

Начальная цена услуги по корректировке ПЗЗ в столице — 500 000 рублей. В Московской области — 400 000 рублей. Но сначала нам нужно провести предварительный аудит документации. Не для того, чтобы оценить свои силы — результат мы гарантируем. А чтобы точно определить объем работ и запланировать расходы. Тогда мы назовем точную сумму и сроки.

Заказать консультацию Вы можете прямо на сайте, это бесплатно.

Когда мы приступим к задаче, Вы можете больше не беспокоиться за судьбу проекта. Он будет реализован. Мы внесём изменения и передадим Вам обновленный ГПЗУ, после чего Вы можете подавать заявление на РНС. А можете поручить это нам, и не только это. Строить мы тоже умеем. Откройте раздел «Объекты» — Вы все увидите сами. Мы будем рады, если и Ваш проект займет достойное место в этом ряду. Слово за Вами.